Die Mieter in LA begrüßten den Mietstopp, aber die Vermieter haben die Beschränkungen satt

Vermieter Steven Jones, 63, in einem Mietobjekt in Los Angeles, das er seit 10 Jahren besitzt. Jones sagte, er müsse sich aussuchen, welche Modernisierungen er aufgrund des Mietenstopps an seinen Gebäuden vornehme.

LOS ANGELES – David und Lisa Felker steckten vor 15 Jahren ihre Ersparnisse in ein Gebäude mit acht Wohneinheiten in Los Angeles. Das Paar fuhr am Wochenende und abends dorthin, um im Garten zu arbeiten, Reparaturen durchzuführen, eine kaputte Müllabfuhr oder eine Klimaanlage auszutauschen und nach den Mietern zu sehen.

Im Großen und Ganzen mochten sie ihre Mieter, die ihre Miete so gut es ging einhielten. Als die Felkers vor zwei Jahren in den Ruhestand gingen, wollten sie von den Einnahmen aus dem Gebäude leben – David von seinem Job als Computertechniker und Lisa als Schnittmacherin in der Bekleidungsindustrie.

Doch zu Beginn der Pandemie im Jahr 2020 führte LA einen Notfall-Mietstopp für mietpreisgebundene Wohnungen ein, da die Kosten für Versicherungen, Nachrüstungen nach Erdbeben, Wasser, Inspektionen und Müllabfuhr stiegen. Bald, so sagten die Felkers, machten sie kaum noch Gewinn.

LA ist die einzige Großstadt, in der die Mietwohnungen, die fast drei Viertel ihrer Wohnungen ausmachen, noch bis zum 1. Februar gesperrt sind.

Für viele Mieter war der Mietstopp eine Lebensader, die es ihnen ermöglichte, ihre Wohnung zu behalten und lebenswichtige Ausgaben zu decken, während die Inflation in die Höhe schoss und viele Arbeitsstunden und Arbeitsplätze verloren gingen.

Aber Vermieter wie die Felkers sagen, dass sie in der Debatte vergessen wurden – sie waren gezwungen, auf Ersparnisse zurückzugreifen und zuzulassen, dass die Mieter Zehntausende von Dollar mit der Miete zurückblieben, und verkauften sogar Notgroschen, die sie eigentlich bis zur Rente finanzieren sollten.

Im Sommer 2022 verkauften die Felkers ihr Gebäude an eine große Privatfirma.

Mit dem Gewinn investierten sie in Immobilien außerhalb des Bundesstaates, wo sie, wie David sagte, die Probleme des LA-Wohnungsmarktes nicht länger ertragen würden.

Trotz des Lobes von Mietergewerkschaften sagen einige Politikexperten, dass die Mietpreisbindung bezahlbaren Wohnraum verringert, indem sie die Entwicklung von Wohnraum behindert und Anbieter aus dem Geschäft verdrängt.

„Wir haben eine Erschwinglichkeitskrise und eine Obdachlosenkrise, die dringendes Handeln erfordern, aber ein Mietstopp ist nicht die beste Lösung“, sagte Michael Lens, außerordentlicher Professor für Stadtplanung und öffentliche Ordnung an der UCLA.

Lens erkennt an, dass die Pandemie die politischen Entscheidungsträger dazu veranlasst hat, „nach dem Notrufknopf zu greifen“, aber die Stadt sollte Maßnahmen wie eine Ausweitung der Wohnbauförderung in Betracht ziehen, anstatt den Mietpreisstopp zu verlängern.

„In einer Stadt wie LA, die Investitionen in den Wohnungsbau braucht, ist das Letzte, was man tun möchte, die Menschen zu vertreiben, die in den Wohnungsbau investieren“, sagte Jim Lapides, Vizepräsident für Interessenvertretung und strategische Kommunikation beim National Rat für Mehrfamilienwohnungen. „Und genau das passiert gerade.“

Es gebe Hinweise darauf, dass eine Mietpreisbindung die Kosten für nicht mietpreisstabilisierte Einheiten erhöhe, sagte Lapides. Beispielsweise ergab eine Studie in San Francisco, dass Vermieter auf die Mietpreisbindung reagierten, indem sie das Angebot um 15 % reduzierten. Dies führte zu einem stadtweiten Mietanstieg von 5,1 %.

Aber angesichts der anhaltenden Erschwinglichkeitskrise in Kalifornien sagen Mieterbefürworter, dass der Mietenstopp Mietern gerettet hat, die sich noch immer von den wirtschaftlichen Folgen der Pandemie erholen, darunter Arbeitsplatzverluste, Krankheitstage und Todesfälle von Ernährern der Familie.

„Es hat so lange gedauert, bis die Leute wieder auf die Beine kamen, und manche kommen nie wieder auf die Beine“, sagte Ryan Bell, Regionalkoordinator für Tenants Together in Südkalifornien. „Solche Krisen haben ein langes Ende.“

Die Obdachlosigkeit stieg im vergangenen Jahr in der Stadt Los Angeles um 10 %. Shanti Singh, Kommunikations- und Legislativdirektorin von Tenants Together, warnt Stadtbeamte davor, den Mietenstopp aufzuheben und möglicherweise noch mehr Mieter in die Obdachlosigkeit zu schicken.

„Mieterhöhungen, die angesichts der Inflation zulässig waren, schadeten den Menschen immer noch“, sagte Singh.

Vermieter konnten eine Mieterhöhung beantragen, wenn ihre Einnahmen die Kosten für die Immobilie nicht decken konnten. Aber Daniel Yukelson von der Apartment Assn. of Greater Los Angeles sagte in einer E-Mail, dass der Antrag „einen Berg an Finanzinformationen“ und eine Reihe bürokratischer Hürden erfordere.

Schwierige Entscheidungen

Kleine und mittelgroße Vermieter sagen, dass der massive Mieterschutz in LA in Verbindung mit den steigenden Kosten ihre Geschäftsfähigkeit beeinträchtigt.

Thomas Daniels kaufte im Jahr 2000 sein erstes Mietobjekt in LA.

Bis 2020 veranstaltete er in seinen fünf Gebäuden zweimal im Jahr Grillabende, bei denen sich seine Mieter gegenseitig kennenlernen konnten. Manchmal trafen Mieter ihre Nachbarn zum ersten Mal auf dem Weg zu den Versammlungen.

Abgesehen von der Interaktion mit den Mietern genoss Daniels es, Gebäude, die „nicht in gutem Zustand waren, zu übernehmen und sie in einen attraktiven, schönen Ort zum Leben zu verwandeln.“

Seit Februar hat Daniels alle fünf seiner Gebäude verkauft.

Angesichts der hohen Inflation und der steigenden Kosten, beispielsweise für die Erdbebenversicherung, musste Daniels auf Dach-, Sanitär- und Elektroreparaturen verzichten. Schließlich konnte er es sich nicht mehr leisten, auf dem Markt zu bleiben.

„Der Mietpreisstopp hat dazu beigetragen, die Menschen in ihren Häusern zu halten, und war wahrscheinlich notwendig, um Obdachlosigkeit zu verhindern“, sagte Daniels. „Ich denke, das Problem ist, dass die Grundstückseigentümer ignoriert wurden. [Viele] mietpreisstabilisierte Einheiten gehören kleinen und mittelständischen Eigentümern wie mir, und wir verdienen nicht viel Geld.“

Jedes seiner Gebäude wurde von einem „wohlhabenden Unternehmen“ oder einer „wohlhabenden Einzelperson“ übernommen.

„Im Moment sind es die großen Fische, die die kleinen Fische fressen“, sagte Daniels.

Steven Jones hat durchgehalten, aber nicht ohne seine Arbeitsweise zu optimieren. Angesichts der Verluste durch den Mietstopp und zusätzlicher Mietrückgänge in Höhe von 24.000 US-Dollar durch einen Mieter, der mit seiner Miete im Rückstand ist, muss Jones sich aussuchen, welche Modernisierungen er an seinen Gebäuden vornimmt.

Er ist auch strenger bei der Auswahl der Mieter und berücksichtigt nur Personen mit hervorragender Bonität. Früher war er nachsichtiger. Er ist Risiken eingegangen, wenn sein Bauch es ihm gesagt hat, und sie haben es geschafft, ihre Geschäfte einzuhalten.

Jones bezweifelt, dass er das noch einmal tun würde, es sei denn, sie würden eine große Anzahlung leisten.

„Die Mieter, die meiner Meinung nach am gefährdetsten sind, sind diejenigen mit der schlechten Bonität“, sagte Jones. „Das kann ich nachvollziehen. Aber eine Nebenwirkung all dieser Regelungen ist, dass jeder Immobilieneigentümer einen sehr genauen Blick auf die eingehenden Anträge werfen wird, insbesondere auf die Bonitätshistorie.“

Einen Ausgleich schaffen

Nike Irvin ist eine selbsternannte „sehr mieterfreundliche Vermieterin“. Die gebürtige Angeleno wuchs in West Adams auf und erwarb dort in den 1990er Jahren mit ihrer Mutter ein Gebäude mit sieben Wohneinheiten. Jetzt besitzt sie Gebäude in Silver Lake und Los Feliz, und ihre Mutter, 91, besitzt ein Gebäude im Jefferson Park. Beide wohnen in Gebäuden, die ihnen gehören.

„Wir sind Afroamerikaner, wir verstehen die wirtschaftlichen Herausforderungen in unserer Gemeinde und wollen gute, faire Immobilienbesitzer sein, was meiner Meinung nach der Fall ist“, sagte Irvin.

Aber sie kämpft. Sie musste auf einige Verbesserungen verzichten und für andere in die eigene Tasche greifen. Die Schimmelbeseitigung kostete sie 30.000 US-Dollar. Das Einkommen ihrer Mutter aus ihrer Einheit finanziert ihre Altenpflege, aber sie kann es kaum mit den mageren Gewinnen decken.

Beruflich führt Irvin ein Führungskräfteentwicklungsprogramm für Sozialunternehmer durch, das den zivilen Diskurs über politische Gräben hinweg erleichtert. Sie beklagt die wachsende Kluft zwischen Vermietern und Mietern.

„Ich glaube, dass ich ein besserer Mensch bin, weil ich Immobilienbesitzer bin“, sagte Irvin. „Ich wohne in meinem Gebäude und sehe, wie hart meine Mieter arbeiten. Ich sehe, wie gut sie sich um das Gebäude kümmern. Und es gibt mir einfach mehr Einblick, Verständnis und Respekt für die Menschen. Es weckt in mir den Wunsch, dafür zu sorgen, dass sie einen guten Ort haben, an den sie nach Hause kommen können. … Es ist eine Dienstleistung zur Bereitstellung von Wohnraum für Menschen.“

Wie andere macht sie sich Sorgen darüber, dass kleine Vermieter LA verlassen, während größere Vermieter hinzukommen, von denen viele außerhalb des Staates oder weit entfernt von den Gebäuden leben, die sie besitzen.

Irvin plant weiterhin, auf dem Markt zu bleiben und ihr Eigentum an ihre Nichten und Neffen weiterzugeben.

Singh von Tenants Together sagte, dass jedes Mal, wenn Mietervertreter einen neuen Schutz vorschlagen, die Vermieter die gleiche Besorgnis über den Untergang von Tante-Emma-Betreuern auslösen. Sie stellt die Frage, wie weit verbreitet dieses Problem tatsächlich ist.

Die Stadt Los Angeles definiert kleine Vermieter als Eigentümer mit vier oder weniger Wohneinheiten. Befürworter von Vermietern tendieren dazu, den Begriff „Tante-Emma-Vermieter“ und „Nicht-Unternehmens-Vermieter“ zu konzeptualisieren.

Unabhängig von der Größe eines Vermieters sagte Bell von Tenants Together, dass die Stadt Unternehmensübernahmen als separate gesetzgeberische Angelegenheit behandeln sollte.

„Das sind Leute, die mehrere Häuser besitzen, und die Mieter klammern sich zaghaft an ihr einziges Zuhause“, sagte er. „Es ist also einfach nicht das gleiche Maß an Bedarf.“

Wenn Vermieter eine Immobilie verkaufen, verdienen sie Millionen von Dollar, sagte Bell.

„Es wird ihnen gut gehen“, fuhr er fort. „Wenn die Stadt diese kleinen Vermieter erhalten will, muss sie diese Last auf sich nehmen und darf sie nicht den Bewohnern der Arbeiterklasse aufbürden.“

Die Apartment Association of Greater Los Angeles verklagte die Stadt im Juli wegen des Mietstopps und verwies auf die finanzielle Belastung der Wohnungsanbieter.

Vermieter in der Stadt haben mehr als 1,6 Milliarden US-Dollar an Mietbeihilfen erhalten, und weitere 20 Millionen US-Dollar sind durch die Finanzierung von United to House LA veranschlagt, sagte Sharon Sandow, eine Sprecherin des Los Angeles Housing Department.

„Wir verstehen, dass Vermieter von den Schutzmaßnahmen betroffen sind, die ergriffen wurden, um die Sicherheit der Mieter während der Pandemie zu gewährleisten“, sagte sie in einer E-Mail. „LAHD unternimmt alle Anstrengungen, um Vermietern zu helfen – und konzentriert sich gleichzeitig darauf, den Mietern eine Unterkunft zu bieten.“