Divvy will Miete machen

Das innovative Geschäftsmodell des Start-ups hat einigen Mietern geholfen, für eine Anzahlung für ihr Haus zu sparen, andere waren jedoch vom Unternehmen frustriert.

Shawn Frett und Jeneyha Wheatley-Frett schlossen einen Mietkaufvertrag mit Divvy ab, doch das Haus in Lithonia, Georgia, war voller Probleme. Inzwischen sind sie ausgezogen und haben eine Einigung mit dem Unternehmen erzielt. Bildnachweis: Peyton Fulford für die New York Times

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Von Matthew Goldstein

Das Haus mit drei Schlafzimmern in einem Vorort von Atlanta in einer ruhigen Sackgasse schien genau das zu sein, was Jeneyha Wheatley-Frett und ihr Mann Shawn Frett gesucht hatten, als sie vor etwa 15 Monaten mit ihren drei Kindern einzogen.

Das Paar unterzeichnete einen dreijährigen Mietvertrag mit der Option, das Haus auf zwei Ebenen von Divvy Homes, einem der größten Mietkaufunternehmen des Landes, zu kaufen. Doch fast von dem Moment an, als die Fretts in das 30 Jahre alte Haus in Lithonia, Georgia, einzogen, gab es dort Probleme. Oft sickerte Regenwasser ein. Die elektrische Anlage war defekt. Einige Geräte funktionierten nicht. Und an einigen Wänden breitete sich Schimmel aus, hieß es.

„Bei Überschwemmungen spürt man, wie das Wasser unter den Bodenfliesen spritzt“, sagte Frau Wheatley-Frett, 41, die für das Heimatschutzministerium arbeitet.

Divvy, das vor sechs Jahren mit finanzieller Unterstützung namhafter Investoren wie Andreessen Horowitz, Caffeinated Capital und Tiger Global gegründet wurde, ist einer der neueren Akteure auf dem Mietkaufmarkt. Es handelt sich um einen unregulierten Bereich der Wohnungswirtschaft, der seit langem von kleinen Firmen dominiert wird, die zwangsversteigerte oder heruntergekommene Häuser aufkaufen und sie an Personen mit unsicherer Bonität verkaufen, um so den amerikanischen Traum zu verwirklichen.

Wie viele Start-ups, die eine Branche „aufmischen“ wollen, versprach Divvy, „die Regeln für Immobilien zum Besseren umzuschreiben“, indem es den Besitz von Wohneigentum für jedermann einfach macht. Divvy bezeichnet sich selbst als verbraucherfreundliches, technikaffines Unternehmen und hat dem Mietkaufmarkt eine neue Wendung gegeben, indem es Kunden dazu verpflichtet hat, einen Teil ihres Gehalts als Anzahlung einzuzahlen.

Laut Daten von Pitchbook hatte Divvy mit Sitz in San Francisco vor zwei Jahren einen Wert von 1,74 Milliarden US-Dollar. Das Unternehmen, das 7.000 Häuser in 19 Ballungsräumen besitzt, wuchs schnell, brachte jedoch auch Wachstumsschwierigkeiten mit sich, darunter das Versäumnis, rechtzeitig Reparaturen durchzuführen. Das innovative Modell belastete Mieter zudem mit überdurchschnittlich hohen monatlichen Rechnungen. Angesichts der rasanten Inflation haben immer mehr Mieter Probleme mit der Zahlung, was Divvy dazu zwingt, mehr Räumungsbescheide einzureichen.

Am Montag schloss Divvy eine Einigung mit den Fretts ab, die sich acht Monate lang beim Unternehmen beschwert hatten und mit einem örtlichen Anwalt der Legal Aid Society an einer möglichen Klage arbeiteten. Den Fretts, die inzwischen aus dem Haus ausgezogen sind, ist es nicht gestattet, über die Bedingungen ihrer Einigung zu sprechen.

In einer E-Mail-Erklärung sagte Divvy, dass die Fretts eine „inakzeptable Kundenerfahrung“ gemacht hätten und dass sie früher auf ihre Reparaturanfragen hätten reagieren sollen.

Nach Schätzungen der Pew Charitable Trusts haben etwa 10 Millionen Amerikaner irgendwann in ihrem Erwachsenenleben einen Mietkaufvertrag abgeschlossen. Menschen, die solche Angebote abschließen, verfügen in der Regel nur über geringe oder gar keine Ersparnisse und werden oft aus ihren Häusern vertrieben, weil sie mit der Miete in Rückstand geraten. Andere sind gezwungen, wegzugehen, weil keine Bank eine Hypothek für ein Haus aufnimmt, das in einem schlechten Zustand ist.

Letzten Monat hielt ein Unterausschuss für Banken, Wohnungsbau und städtische Angelegenheiten des Senats eine Anhörung zu den Risiken ab, die viele Mietkaufverträge und andere alternative Wege zum Wohneigentum für Verbraucher mit sich bringen. Dies ist Teil eines breiteren Interesses einiger auf dem Capitol Hill an den Auswirkungen, die von Investoren geführte Unternehmen wie Divvy auf den Markt für die Vermietung von Einfamilienhäusern hatten.

Divvy und einige der größeren Mietkaufunternehmen, darunter Home Partners of America, das der Private-Equity-Gesellschaft Blackstone Group gehört, haben versucht, sich von weniger seriösen Akteuren abzuheben, indem sie den Kunden die Wahl der Häuser überlassen, die sie mieten möchten irgendwann kaufen. Auf diese Weise bleibt den Kunden nicht die schlechte Option, heruntergekommene Häuser zu kaufen, die ein Unternehmen günstig erstanden hat.

Divvy unterscheidet sich von anderen Firmen dadurch, dass Kunden einen Teil der Monatsmiete als Anzahlung für das Haus verwenden müssen. Divvy erhebt außerdem eine Vorabgebühr von mehreren tausend Dollar, die als Anzahlung verwendet wird, wenn sich ein Kunde für den Kauf des Hauses entscheidet.

Die obligatorische Anzahlung funktioniert wie ein Zwangssparplan und erleichtert Kunden die Absicherung einer möglichen Hypothek. Obwohl Kunden, die kein Haus kaufen, den Großteil dieses Geldes zurückerhalten, müssen sie auch eine „Neueintragsgebühr“ in Höhe von 2 Prozent dessen zahlen, was Divvy für das Haus bezahlt hat.

„Angesichts der Hypothekenzinsen auf Allzeithochs ist unsere Mission wichtiger denn je“, sagte Adena Hefets, Geschäftsführerin und Gründerin von Divvy, in einer Erklärung. „Divvy gibt Mietern die Macht des Eigentums: Wählen Sie ein Haus, bauen Sie Ersparnisse auf und haben Sie die Möglichkeit, es zu Ihrem Zuhause für immer zu machen.“

Der Pflichtsparplan von Divvy bedeutet aber auch, dass Mieter im Vergleich zu Kunden anderer Mietkauffirmen einen deutlich höheren monatlichen Aufwand haben. Die höheren Zahlungen sind für einige Kunden zu einem Problem geworden, insbesondere aufgrund der schnellen Inflation. Laut einer Datenanalyse des Private Equity Stakeholder Project hat Divvy in der Gegend von Atlanta, wo das Unternehmen rund 1.100 Häuser besitzt, in diesem Jahr bislang 190 Räumungsklagen eingereicht. Im Jahr 2022 reichte das Unternehmen 184 Räumungsklagen im Raum Atlanta ein.

Divvy sagte, dass viele dieser Anträge nicht zu abgeschlossenen Räumungen geführt hätten. Es wird jedoch anerkannt, dass die Zahl der abgeschlossenen Räumungen im Raum Atlanta höher ist als vor einem Jahr, da das Unternehmen dort mittlerweile mehr Häuser besitzt. Das Unternehmen, das bei verspäteten Zahlungen eine Gebühr von 5 Prozent erhebt, gab an, die Räumung nur als letztes Mittel vorgenommen zu haben.

Das Unternehmen sagte außerdem, es habe Schritte unternommen, um Kundenbeschwerden über Reparaturen zu bearbeiten. Laut Divvy wurde in diesem Frühjahr ein neues System zur Priorisierung von Wartungsanfragen eingeführt, einschließlich einer 24-Stunden-Hotline für Kunden. Im April teilte Divvy den Mietern außerdem mit, dass es bei einer säumigen Zahlung auf eine Säumnisgebühr pro Jahr verzichten werde, offenbar in Anerkennung der Tatsache, dass die höhere monatliche Gebühr aufgrund des Zwangssparmodells einige Schwierigkeiten mit sich bringt.

Die Fretts, die beide berufstätig sind, zogen im Mai 2022 in das Haus in Georgia ein. Sie sagten, sie seien von einem Immobilienmakler, der eng mit dem Unternehmen zusammenarbeitete, an Divvy verwiesen worden. Damals, so sagte das Paar, lebten sie auf den US-amerikanischen Jungferninseln und verließen sich daher auf den von Divvy empfohlenen Hausinspektor, der ihnen sagen würde, ob das Haus die Musterung bestanden habe.

Divvy kaufte das Haus für 284.000 US-Dollar und vermietete es für 2.530 US-Dollar pro Monat an die Fretts – mehr als der durchschnittliche Hausmietpreis von 2.190 US-Dollar in Atlanta – mit der Option, es für 347.000 US-Dollar zu kaufen.

Nach Angaben des Unternehmens haben sich rund 47 Prozent der Kunden von Divvy vom Mieter zum Hausbesitzer entwickelt. Das bedeutet, dass einige der Leute, die sich für einen Mietkaufvertrag mit dem Unternehmen anmelden, weggehen, möglicherweise aufgrund einer schlechten Erfahrung.

Im Februar zog der 54-jährige Joe Goske aus einem Divvy-Haus aus, das er in University Heights, Ohio, gemietet hatte, nachdem er mit dem Unternehmen eine Einigung erzielt hatte. Herr Goske, ein Manager für Versicherungsschäden, sagte, er sei frustriert gewesen, als er versucht habe, Divvy dazu zu bringen, ein anhaltendes Wasserproblem im Keller des Hauses in der Gegend von Cleveland anzugehen.

„Mit diesen Problemen hätte ich dieses Haus auf keinen Fall kaufen können“, sagte er.

In einer Erklärung sagte Divvy, dass „die Wartungsprobleme, auf die Herr Goske gestoßen ist, repräsentativ für die Bedingungen sind, denen ältere Häuser in Ohio ausgesetzt sind“.

Sarah Mancini, eine leitende Anwältin beim National Consumer Law Center, die vor dem Bankenausschuss des Senats aussagte, sagte, dass die Erfolgsquote von Divvy mit rund 50 Prozent vielleicht besser sei als die vieler kleinerer Mietkauffirmen, das sei aber nicht der Fall gut genug. Sie sagte, es spiegele das falsche Versprechen von Wohneigentum bei Mietkaufverträgen wider.

Dennoch funktioniert die Divvy-Vereinbarung für einige Kunden.

Im September kauften Michael Jackson und seine Frau Tiffany das Haus, das sie von Divvy in einem Vorort von Cleveland gemietet hatten, für 144.800 US-Dollar. Divvy hatte das Haus in South Euclid, Ohio, im Jahr 2019 für 127.500 US-Dollar gekauft.

„Wir waren besorgt über steigende Preise“, sagte Herr Jackson, 51, Landschaftsgärtner und Vater von zwei Kindern.

Herr Jackson sagte, er und seine Frau hätten sich eine Hypothek mit einem Zinssatz von 6 Prozent gesichert – etwa einen Prozentpunkt unter dem aktuellen Zinssatz. Er sagte, dass Divvy mit den 12.000 US-Dollar, die Divvy bereits als Anzahlung gesammelt hatte, nur weitere 1.300 US-Dollar für den Abschluss benötigten.

„Es hat wunderbar geklappt“, sagte Mr. Jackson, dessen Haus über drei Schlafzimmer und ein großes Schild vor der Haustür verfügt, auf dem einfach „HOME“ steht.

Matthew Goldstein befasst sich mit der Wall Street, Wirtschaftskriminalität und Wohnungsthemen. Mehr über Matthew Goldstein

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