Die tatsächlichen Kosten von Büroimmobilien in New York City

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Jedes Mal der Immobilienmarkt zusammenbricht, sagen die Leute: „Diesmal ist es anders.“ Wenn überall Not herrscht, ist es schwer zu begreifen, wie es jemals einen Aufwärtstrend geben könnte. Aber im Nachhinein können Sie erkennen, dass Sie, wenn Sie genug Geld gehabt hätten, als die Dinge schlimmer wurden, viel hätten verdienen können, indem Sie die andere Seite der Wette übernommen hätten. Gehen wir zurück ins Jahr 2009. So weit das Auge reichte, gab es Unheil: Bankenrettungen, lahmgelegte Kreditmärkte, ein giftiger Haufen Hypothekenschulden, der die Weltwirtschaft erdrückte. Scott Rechler, der zufällig das Immobilienunternehmen seiner Familie an der Spitze des Marktes für 6 Milliarden US-Dollar an einen Konkurrenten verkauft hatte, entschied, dass jetzt ein guter Zeitpunkt sei, sich auf den Weg zum Kauf von Bürogebäuden zu machen. Nachdem er mehr Geld von Staatsfonds, anderen institutionellen Anlegern und vermögenden Privatpersonen im Ausland eingesammelt hatte, begab er sich auf eine opportunistische Kauftour. Innerhalb von drei Jahren gab er 4,5 Milliarden US-Dollar für Büroakquisitionen in Manhattan aus. Bis 2020 war sein Unternehmen RXR ein bedeutender Bürovermieter mit mehr als 22 Millionen Quadratmetern Fläche in der Stadt.

Heute, drei Jahre nachdem die Pandemie landesweit Bürogebäude geleert hat, muss Rechler damit rechnen, dass die Gebäude, die vor nicht allzu langer Zeit noch so viel wert waren, möglicherweise nicht einmal mehr erhaltenswert sind. Firmenmieter sind in der Regel an mehrjährige Mietverträge gebunden, die für eine gewisse Zeit Stabilität auf dem Gewerbeimmobilienmarkt garantieren. Aber jeden Monat laufen mehr Mietverträge aus, was den Mietern die Möglichkeit gibt, ihre Räumlichkeiten zu überdenken, und jeden Tag starren Arbeitgeber auf leere Schreibtische. Viele Unternehmen, die seit Jahren versuchen, mehr Arbeitskräfte auf weniger Raum unterzubringen, verlängern ihre Verträge nicht. Das stellt einen Bürovermieter vor schwierige Entscheidungen. Was sollte Rechler zum Beispiel mit 5 Times Square tun, einem Gebäude mit einer Fläche von einer Million Quadratmetern, das vor 20 Jahren ein strahlendes Herzstück der Wiederbelebung der 42. Straße war? Nach dem Auszug des langjährigen Hauptmieters und umfangreichen Renovierungsarbeiten steht es derzeit nahezu leer.

Vor nicht allzu langer Zeit forderten führende Vertreter der Immobilienbranche die Arbeiter der Stadt auf, in ihre Bürogebäude zurückzukehren. Rechler sagte mir 2020, dass es eine „bürgerschaftliche Verantwortung“ sei. Seitdem haben sie sich der veränderten Realität ergeben. Manchmal verkleinern Mieter ihre Räumlichkeiten und ziehen in teurere Räume um; Manchmal sparen sie unter dem Vorwand, Flexibilität anzubieten. Aus Sicht des Vermieters spielt das Motiv kaum eine Rolle – Raum ist Raum und er muss gemietet werden. Wenn man noch drastische Zinserhöhungen hinzufügt, die die Refinanzierung einer riesigen Gewerbehypothek zu einem potenziell ruinösen Unterfangen machen, entsteht eine Krise, die nicht nur die Zahlungsfähigkeit von Bürogebäuden, sondern auch die damit verbundenen Kredite und die Banken, die sie halten, bedroht. im weiteren Sinne die gesamte Wirtschaft.

„Wir überqueren einen Abgrund“, sagte mir Rechler, als ich ihn Anfang Juni in seinem Büro am 75 Rockefeller Plaza besuchte. Mehr als jeder andere Großvermieter der Stadt warnt er vor dem, was er ein „unglückliches Zugunglück“ nennt. Ob es Ihnen gefällt oder nicht, jeder leidet, wenn Banken zusammenbrechen. Und wenn Sie ein New Yorker sind, steht auf dem Markt viel auf dem Spiel, da die öffentlichen Finanzämter enorme Einnahmen erwirtschaften – 21 Prozent der Grundsteuer der Stadt – Geld, das für die Finanzierung von Schulen, Sozialwohnungen und Feuerwehrautos verwendet wird , Pensionen, Parks und so viel mehr, was das Leben in New York erträglich macht.

Nach Angaben von Cushman & Wakefield liegt die Büroleerstandsquote in Manhattan bei rund 22 Prozent, dem höchsten Stand seit Beginn der Marktbeobachtung im Jahr 1984. Wenn man Untermietflächen mit einbezieht, sind in mehr als 128 Gebäuden in Manhattan derzeit mehr als 200.000 Quadratmeter Fläche verfügbar Mietvertrag, nach Angaben der Firma CoStar. Allein die verfügbare Fläche in diesen Gebäuden beträgt mehr als 52 Millionen Quadratfuß: das entspricht mehr als 40 Wolkenkratzern in der Größe des Chrysler Buildings. Bestimmte Gebiete und Gebäudetypen sind besonders gefährdet – die Lofts im Garment District, die einst von Tech-Start-ups bevorzugt wurden, die typische Glasschlucht der Third Avenue in den 40er und 50er Jahren –, aber der Schmerz ist weit verbreitet. Viele große Immobilieneigentümer führen mittlerweile eine Triage durch und versuchen herauszufinden, welche Gebäude noch in etwa so viel wert sind wie das, was sie dafür bezahlt haben. Im Fall von Rechler hat diese Neubewertung die Form eines Prozesses angenommen, den er „Projekt Kodak“ nennt, nach dem einst mächtigen Film- und Kameraunternehmen. Er stuft Gebäude, die es wert sind, gerettet zu werden, als „digital“ ein. Die Typen, die er für „Film“ hält.

Rechler, 55, ist ein kahlköpfiger Immobiliendynast. Er stammt aus einer Familie auf Long Island, die das kleine Vermögen seines Großvaters – er ließ den klappbaren Strandkorb aus Aluminium patentieren – in ein sehr großes Vermögen verwandelte, hauptsächlich durch den Bau von Industrie- und Büroparks in den Vororten. Als er Anfang 30 war, drängte Scott das Familienunternehmen in die Immobilienbranche in Manhattan, bevor er es 2007 an SL Green Realty Corp. verkaufte, die heute Manhattans größter gewerblicher Vermieter ist. Er nutzte seine Spitzengewinne und machte sich daran, RXR selbst aufzubauen. Wie jeder erfolgreiche Gewerbeimmobilienbesitzer hat er die Risiken seines Unternehmens abgesichert, indem er mit anderen Immobilienfirmen zusammenarbeitete, das Geld anderer Leute ausgab – in seinem Fall hauptsächlich von ausländischen Investoren – und Teile seines Portfolios zu günstigen Zeitpunkten verkaufte.

Rechler sagte, er habe das Projekt Kodak aus einer Position relativer Stärke heraus gestartet, die es ihm ermöglicht habe, kaltblütig zu sein, wenn es darum gehe, die Gebäude, die ihm gehören, auszusortieren. Natürlich würde er Folgendes sagen: Gewerbeimmobilien sind ein Bluffgeschäft, daher kommt es selten vor, dass die Akteure zugeben, dass sie in Schwierigkeiten stecken. Alle großen Vermieter – SL Green, Vornado Realty Trust, Brookfield Properties, die alten Immobilienfamilien – stehen vor dem gleichen Problem des Leerstands und der sinkenden Nachfrage. Was Rechler jedoch von den anderen unterscheidet, ist seine relative Offenheit hinsichtlich der Konsequenzen. „Natürlich tut es weh, wenn wir Geld verlieren, und in vielen dieser Fälle werden wir Geld verlieren“, sagte er. „Sie müssen die Chance nutzen und neue Werte schaffen.“

Rechler orientiert sich an Geschäftsleuten wie Nelson Rockefeller, Felix Rohatyn, Mike Bloomberg und Dan Doctoroff, die in schwierigen Zeiten die Führung übernommen haben, zumindest ihrer eigenen Mythologie zufolge. „Es herrschte ein Führungsdefizit“, erzählte mir Rechler. Unter Gouverneur Andrew Cuomo spielte Rechler eine einflussreiche Rolle im Vorstand der Hafenbehörde von New York und New Jersey und fungierte später als Vorsitzender der Regional Plan Association. Sein Schreibtisch ist mit einem Ringlicht und einem Mikrofon für seine häufigen Auftritte in Podcasts und CNBC ausgestattet, in denen er Regulierungsbehörden und politische Entscheidungsträger zum Handeln auffordert. Er spricht vor dem Hintergrund von Graffiti-Kunst – zwei Arbeiten von Mr. Brainwash, collagierten Bildern von Verkehrsschildern und Superman und aufmunternden, aufgesprühten Slogans (FOLLOW YOUR DREAMS … NYC IS BEAUTIFUL).

Rechler sitzt auch in einem Vorstand, der die Federal Reserve Bank of New York beaufsichtigt, und hat sich offen über die Möglichkeit einer wirtschaftlichen „Ansteckung“ geäußert, die von notleidenden Gewerbeimmobilienschulden ausgeht. Rechler prognostiziert, dass es aufgrund von Insolvenzen und Zwangskonsolidierungen innerhalb von zwei Jahren „500 bis 1.000 Regionalbanken weniger“ geben wird. Er setzt sich mit einigem Erfolg für Maßnahmen der Bankenaufsichtsbehörden ein, die die Entscheidungen der Kreditgeber bei notleidenden Krediten beeinflussen können. Er möchte, dass die Kreditgeber die Kreditmärkte lockern, was der Branche im Allgemeinen und Rechler im Besonderen zugute kommen würde, obwohl er mit seinem Eigeninteresse nicht unrecht hat. „Manche Leute werfen Scott vor, dass er seine eigenen Ansichten vertritt“, sagt einer seiner Immobilienkonkurrenten. „Aber was er sagt, ist genau das Richtige.“

„Ich halte es für wichtig, Alarm zu schlagen“, sagte Rechler. „Die Regierung hat wirklich gut auf die Krise reagiert. Sie waren wirklich schlecht darin, proaktiv zu versuchen, Krisen zu verhindern. Wir könnten also drei, vier Jahre warten, bis unsere Steuereinnahmen um 20 oder 30 Prozent gesunken sind, unser Verkehrssystem wieder einmal kaputt ist und auseinanderfällt und wir Kriminalität auf unseren Straßen und Obdachlosigkeit in diesen dunklen Gegenden haben, in denen wir leerstehende Gebäude haben. oder wir könnten versuchen, dem Spiel einen Schritt voraus zu sein.“

Rechler ist zuversichtlich, dass sich auf der anderen Seite der Qual neue Chancen für sein Unternehmen und für die Stadt ergeben werden. „Ich habe gestern mit Mike Bloomberg darüber gesprochen“, sagte er. „Jedes Mal, wenn jemand auf die Entwicklung New Yorks setzt, verliert er diese Wette.“ Ein inhärenter Teil der Evolution ist jedoch die Eliminierung. Einige Immobilienunternehmen werden die Krise nicht überleben. Bürogebäude werden am Ende abgerissen. Eine Gruppe von Menschen, denen die Stadt schon lange gehört, sowohl im wörtlichen als auch im politischen Sinne, könnte am Ende weniger verdienen und weniger wichtig sein. Dieses Mal könnte es wirklich anders sein. Das hört sich vielleicht nicht wie eine Tragödie an; Nur wenige New Yorker vermissen ihren schweißtreibenden täglichen Weg zur Arbeit, ihre überfüllten Großraumküchen, ihre in Plastik verpackten Salate. Aber was ist diese Stadt, wenn ihre Skyline inzwischen veraltet ist?

Beginnen wir mit dem Ausgraben die Zahlen. In normalen Zeiten, sagte Rechler, sei eine Wertermittlung einfacher. Die wichtigste Kennzahl der Branche ist eine Zahl namens „Cap-Rate“. Um die Kapitalisierungsrate zu verstehen, muss man sich ein Bürogebäude so vorstellen, wie es ein Immobilieninvestor tut: nicht als ein Objekt aus Stahl und Glas, sondern als ein schneebedeckter Berg, der einen Fluss aus Bargeld erschafft. Um den Cap-Satz zu berechnen, nehmen Sie den Cashflow und subtrahieren die Ausgaben. Übrig bleibt das Nettobetriebsergebnis. Teilen Sie dies durch den Marktwert des Gebäudes als Vermögenswert, und Sie erhalten die Rendite, ausgedrückt als Prozentsatz: die Kapitalisierungsrate. Da es derzeit nur wenige Transaktionen außerhalb von Notverkäufen gibt, ist es schwierig, den zugrunde liegenden Wert eines Gebäudes zu berechnen. Wenn Sie keinen Nenner haben, können Sie den Cap-Satz nicht ermitteln.

„Niemand weiß wirklich, wo diese Werte liegen“, sagte Rechler.

Da die mathematische Bewertungsmethode gebrochen ist, beinhaltet Project Kodak eine komplexere und – zumindest in Rechlers Beschreibung – subjektivere Analyse aller 17 Gebäude in seinem New Yorker Büroportfolio. Dabei werden Faktoren wie die Aktivität, gemessen anhand von Handy-Tracking- und Sicherheitskarten-Durchzugsdaten, sowie die Qualität der Annehmlichkeiten berücksichtigt. Makler vertreten die Hypothese, dass der Markt eine „Flucht in die Qualität“ erlebt, bei der Mieter in Gebäude umziehen, die Verlockungen wie Cafés, Fitnessstudios, Yoga-Studios und Meditations-Pods bieten. Einige Orte lassen sich besser an das Büro-als-Spa-Konzept anpassen als andere. „Wir schauen Gebäude für Gebäude“, sagte Rechler. „Wie ist die Qualität des Mieters und die Nachfrage? Und dann, wissen Sie, können wir die Kapitalstruktur reparieren?“

Der letzte Faktor – die bestehenden Schulden – wiegt schwer. Doch bevor es zu den Krediten kommt, will Rechler wissen, ob die Gebäude überhaupt konkurrenzfähig sind.

„Wir haben es in eine Art Dreiteilung des Marktes aufgeteilt“, sagte Rechler. „Es gibt die Neubauklasse.“ Dazu gehören Hudson Yards sowie Projekte wie der Wolkenkratzer One Vanderbilt von SL Green und alle anderen superhohen Bürotürme, die derzeit rund um Grand Central im Bau sind oder geplant werden, von denen RXR den Bau plant. „Dieser Markt ist ein Markt für sich“, sagte Rechler, „wo Mieter, die dort sein wollen, immer noch bereit sind, 150 bis 200 Dollar pro Fuß zu zahlen.“

Wenn Sie eine Trophäe haben, behalten Sie sie. Komplexer werden die Entscheidungen, wenn es um die nächste Stufe geht, die sogenannten „Class-A“-Gebäude, die den größten Teil des Rechler-Portfolios ausmachen. Früher befanden sich diese Gebäude in der ersten Liga, doch mittlerweile sind sie in die zweite Liga abgestiegen. In New York soll es etwa 400 Klasse-A-Gebäude geben, allerdings ist diese Kategorie unklar, ein Marketingbegriff ohne offizielle Parameter. „Innerhalb dieser Klasse A“, sagte Rechler, „gibt es verschiedene Qualitätsabstufungen.“

Nehmen Sie 5 Times Square, das Rechler 2014 zusammen mit Partnern für 1,5 Milliarden US-Dollar kaufte. Nachdem sein ursprünglicher Hauptmieter, eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, bekannt gegeben hatte, dass es nach Hudson Yards ziehen würde, gab Rechler 300 Millionen US-Dollar aus, um das Gebäude mit neuen Annehmlichkeiten zu modernisieren, einschließlich der Gestaltung öffentlicher Bereiche von David Rockwell. Rechler sagte, die kostspieligen Renovierungsarbeiten machten 5 Times Square zu einem digitalen Gebäude, und letztes Jahr stimmte ein digitaler Mieter, das Streaming-Video-Unternehmen Roku, zu, 240.000 Quadratmeter zu einem angeblichen Preis von rund 90 US-Dollar pro Fuß zu mieten. „Das war ein wichtiger Indikator für die Mieternachfrage, der unserer Meinung nach eine Rolle spielte“, sagte Rechler. Im April versuchte Roku jedoch, einen Teil der Fläche unterzuvermieten, nachdem es Verluste gemeldet und Mitarbeiter entlassen hatte. Abgesehen von der Untermietfläche stehen im 5 Times Square derzeit 23 der 33 Büroetagen leer und stehen zur Vermietung zur Verfügung.

Im Starrett-Lehigh-Gebäude in Chelsea sind rund 800.000 Quadratmeter verfügbar, darunter einige Flächen, die Rechler nach eigenen Angaben für Annehmlichkeiten umgestalten will, während er versucht, einen „vertikalen Campus“ für Technik- und Kreativmieter zu schaffen. RXR kaufte das ehemalige Frachtterminalgebäude im Jahr 2011 für 920 Millionen US-Dollar, eine riesige Summe für die damalige Gegend, eine Wette, die sich bestätigte, als Google und andere Technologieunternehmen in die Nachbarschaft zogen. Im heißen Markt des Jahres 2015 verkaufte Rechler einen Anteil von 49 Prozent am Starrett-Lehigh und fünf weiteren Gebäuden an Blackstone und erzielte damit eine stattliche Rendite. Big-Tech-Unternehmen reduzieren derzeit möglicherweise ihre Immobilien (siehe Seitenleiste, S. 28), aber irgendwann werden sie vermutlich wieder wachsen, und Starrett-Lehigh wird mit der Nähe zu Hudson Yards aufwarten. „Der Bau kostete 30 Dollar, jetzt verdienen wir 70 Dollar pro Fuß“, sagte Rechler.

Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass es sich bei diesen Mietzahlen nicht um harte Zahlen handelt. Es kostet immer etwas, einen Mieter zum Abschluss eines neuen Mietvertrags zu bewegen. Zugeständnisse wie Ausbaukosten und monatelange Mietfreiheit schmälern das Einkommen des Vermieters. „Die sogenannte Nettoeffektivmiete ist gesunken“, sagte Rechler. „Waren es früher 100 US-Dollar und die Nettoeffektivmiete betrug 80 US-Dollar, sind es jetzt 100 US-Dollar und die Nettoeffektivmiete beträgt 60 US-Dollar.“

Je weiter Sie die Liste der Gebäude im RXR-Portfolio durchgehen, desto schwerer werden die Überlegungen. Was machen Sie mit einem älteren Gebäude mit erheblichem Leerstand oder einem Gebäude mit einem großen Mieter, dessen Mietvertrag neu verhandelt werden muss? Rechler erzählte mir, dass er gerade dabei ist, die Schulden von vier seiner Gebäude in Höhe von 2 Milliarden US-Dollar zu refinanzieren, was eine Zusage von mehr als 700 Millionen US-Dollar an neuem Kapital erfordern wird, von denen ein Teil in Renovierungen wie die am 5 Times Square fließen wird. Eines der Gebäude, für die er sich erneut engagiert, ist 450 Lexington Avenue in der Nähe von Grand Central. „Es hat alle Voraussetzungen“, sagte er, was es seiner Meinung nach mit einigen Verbesserungen konkurrenzfähig macht. „Es ist nicht One Vanderbilt. Aber man kann es zum halben Preis von One Vanderbilt kosten und trotzdem gut abschneiden.“

Im Gegensatz dazu ist das Dilemma vor dem One Worldwide Plaza, dem 2 Millionen Quadratmeter großen Hell's Kitchen-Büroturm, eine größere Herausforderung. Der Komplex wurde von der Familie Zeckendorf auf dem ehemaligen Gelände des Madison Square Garden erbaut und war ursprünglich eine Wette darauf, dass die Unternehmensmitte westlich der Eighth Avenue expandieren könnte. Während der Finanzkrise litt es unter hohem Leerstand und dem Ausfall eines früheren Eigentümers, woraufhin RXR und zwei andere Firmen das Gebäude erwarben. Bis vor Kurzem war es fast voll, als einer seiner ursprünglichen Mieter, die Anwaltskanzlei Cravath, Swaine & Moore, einen Mietvertrag für eine kleinere, neuere Fläche in Hudson Yards unterzeichnete. Ein weiterer großer Mieter, die japanische Bank Nomura, hat Berichten zufolge die Möglichkeit, im Jahr 2027 aus ihrem langfristigen Mietvertrag auszusteigen, und hat Makler beauftragt, die ihr bei der Prüfung ihrer Optionen für eine Verkleinerung oder mögliche Modernisierung an anderer Stelle helfen sollen. Unter Berufung auf die Unsicherheit über die Stabilität des Mietverhältnisses des Gebäudes hat S&P Global kürzlich einen Teil der öffentlich gehandelten Schulden des Gebäudes herabgestuft, eine Festhypothek, die in den nächsten Jahren refinanziert werden muss. Das Gebäude verfügt über eine Fläche von 791.000 Quadratmetern.

„Um es wettbewerbsfähig zu machen, ist ein umfangreicher Kapitalplan erforderlich“, räumte Rechler ein, dessen Unternehmen 25 Prozent des Gebäudes besitzt. Ansonsten lehnte er es ab, seine Analyse zu besprechen, aber ein anderer Immobilieninvestor bewertete sie für mich. „Worldwide Plaza steht bald wieder leer“, sagte der Investor. „Es liegt in der Eighth Avenue, in einer schlechten Lage, und er hat einen faulen Kredit, der fällig wird – Kodak.“

Unterhalb der Klasse A, Da ist der Gebrauchsraum: die Gebäude der Klassen B und C. Rechler hält sie für aussichtslos. „Das ist das Zeug, das im Wettbewerb veraltet ist“, sagte er. „Nebenstraßengebäude. Dunkle Gebäude. Es liegt nicht in der Nähe öffentlicher Verkehrsmittel und verfügt nicht über die nötige Infrastruktur. Letztlich handelt es sich dabei um einen Teilbereich des Marktes, der neu entwickelt, umfunktioniert oder abgerissen werden muss.“

Damit verurteilte er rund 70 Prozent der 1.381 Bürogebäude in New York City. Für Rechler war es leicht zu sagen – er besitzt nicht viele Aktien mit niedrigerem Rating –, aber seine Meinung ist weit verbreitet. Bei einer kürzlich von der Publikation „The Real Deal“ gesponserten Veranstaltung riet Jeff Blau, der Vorstandsvorsitzende der Associated Companies, Eigentümern solcher Gebäude, „zu nehmen, was sie können, und wegzulaufen“. Jeffrey Gural, ein Immobilieninvestor, der viel in der vermeintlich veralteten Kategorie besitzt, sagt, dass die bevorstehende Marktbereinigung „die Männer von den Jungs trennen wird“. Einige Gebäude könnten weiterleben, wenn sie für andere Zwecke wie Wohnen umgebaut werden könnten, aber eine beträchtliche Anzahl – nicht nur die heruntergekommenen und alten, sondern auch solche, die bis vor Kurzem als Klasse A galten – werden wahrscheinlich abgerissen.

„Wenn ein Gebäude halb leer steht und ein Kredit fällig wird“, sagt Gural, der hinzufügt, dass er selbst nicht in dieser Lage ist, „werden Sie die Schlüssel wahrscheinlich der Bank zurückgeben.“

Für einen Bürovermieter kann die Aufgabe eines Gebäudes die allerschlechteste Option sein. Gewerbliche Hypotheken auf Büros sind in der Regel als „Non-Recourse“-Darlehen strukturiert, was bedeutet, dass bei einem Zahlungsausfall nur das Gebäude verfällt. Am Ende könnte die Bank der größte Verlierer sein und eine Immobilie übernehmen, die viel weniger wert ist als ihre Hypothek. Es kommt immer häufiger vor, dass Bürovermieter – selbst diejenigen mit Milliardenvermögen – weggehen. Blackstone hat es letztes Jahr mit einem leerstehenden Bürogebäude am Broadway in Midtown geschafft. Brookfield gab zwei komplette Gebäudeportfolios in Washington und Los Angeles auf.

Eigentümer, die vor vier, sechs oder acht Jahren gekauft haben, stehen bald vor einer solchen Entscheidung und müssen ihre Gebäude mit deutlich teureren Krediten refinanzieren. Rechler erklärte die Mathematik in einem hypothetischen Szenario. Nehmen wir an, Sie haben 2015 für 1 Milliarde US-Dollar ein Büro mit einer Fläche von einer Million Quadratmetern gekauft. Sie haben Schulden in Höhe von 600 Millionen US-Dollar zu einem niedrigen Festzins aufgenommen, und nun ist die Laufzeit Ihres Darlehens abgelaufen und Sie müssen sich umfinanzieren. Der Barwert Ihres Gebäudes liegt im Auge Ihres Kreditgebers. Im Jahr 2023 führt das Unternehmen eine Schätzung durch und kommt zu dem Schluss, dass es nur noch 700 Millionen US-Dollar wert ist. Bei Gewerbehypotheken handelt es sich jedoch in der Regel um zinslose Darlehen, sodass Sie immer noch die 600 Millionen US-Dollar schulden, die Sie geliehen haben. Der Wertverlust resultiert aus Ihrem Eigenkapital. Sie haben gerade 300 Millionen Dollar verloren. Und da Ihre Bank ihr Beleihungsauslaufverhältnis aufrechterhalten muss, erhalten Sie bei einer Refinanzierung einen kleineren Kredit zu einem höheren Zinssatz und müssen, wenn Sie sich dazu entschließen, mehr Geld in das Gebäude stecken, um Ihr Eigenkapital zu stärken um es zu behalten.

Nehmen wir nun ein nicht hypothetisches Szenario: ein RXR-eigenes Bürogebäude am 61 Broadway. Als Rechler seine Project Kodak-Übung durchführte, schien es ein offensichtlicher Kandidat zu sein, sich zu lösen. Es handelt sich um ein Gebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert weit unten im Finanzviertel, das vor der Pandemie mit Anwalts- und Architekturbüros, Technologieunternehmen und einem inzwischen bankrotten Co-Working-Start-up gefüllt war. „Wir haben die Zahlen durchgerechnet: Wo müssten unserer Meinung nach die Mieten sein, damit das funktioniert?“ Sagte Rechler. Er wandte sich an seine Leasingmakler, die ihm versicherten, dass „fünf oder sechs Geschäfte“ mit Mietern in der erforderlichen Größenordnung abgeschlossen werden müssten. Rechler sagte ihnen, sie sollten die Angebotsmiete um 10 Prozent senken und zurückkommen, wenn sie einen Mietvertrag unterschrieben hätten.

„Sie gingen aus, und keiner dieser Deals scheiterte“, sagte Rechler. „Man sagt sich also: ‚Ich glaube, der Markt hat uns gesagt, dass dies ein Filmgebäude ist.‘“

Für Rechler war die Wahl des Zahlungsausfalls strategisch sinnvoll. Er sagte, er habe seine ursprüngliche Investition in 61 Broadway bereits zurückerhalten, indem er 2016 einen Anteil von 49 Prozent an dem Gebäude an eine chinesische Bank verkaufte. Eine Refinanzierung hätte bedeutet, zusätzliches Geld für die Rekapitalisierung und Renovierung bereitzustellen. Rechler sagte, er habe dem Kreditgeber, einem von der Aareal Bank geführten Konsortium, die Idee vorgelegt, das Gebäude für Wohnzwecke umzunutzen. Damit die Zahlen funktionieren, hätte die Bank jedoch bereit sein müssen, einen Verlust in Kauf zu nehmen und den Wert des Kredits abzuschreiben. „Es muss viel günstiger sein“, sagte Rechler. „Aber das will niemand hören.“

Also teilte Rechler dem Kreditgeber mit, dass er beabsichtige, 61 Broadway zurückzugeben. Hier könnte die Notlage der Immobilienbranche beginnen, sich auf das Finanzsystem auszuweiten. Schätzungsweise 1,5 Billionen US-Dollar an Gewerbeimmobilienschulden sollen bis 2025 fällig werden. Die Banken haben dies zur Kenntnis genommen, was es viel schwieriger macht, Banker davon zu überzeugen, neue Kredite anzubieten, selbst für gesunde Gebäude.

„Im Moment ist der Tag des Jüngsten Gerichts“, sagt der Immobilieninvestor, der Worldwide Plaza eingeschätzt hat. „Es gibt keine Kreditgeber; Es gibt wenig Mieternachfrage.“ Er glaubt, dass sich der Markt noch durchschlagen wird. Da Banken nicht am Ende Eigentümer einer notleidenden Immobilie werden wollen, haben beide Parteien einen Anreiz, Kredite in der Hoffnung auf eine Erholung des Marktes weiterzuführen – eine Strategie, die in der Branche als „Verlängern und Vortäuschen“ bekannt ist. Sie können die Farce jedoch nicht in jedem Fall aufrechterhalten, was bedeutet, dass viele zuvor profitable Gebäude wahrscheinlich im Rahmen von Notverkäufen veräußert werden.

Wie wird sich all diese finanzielle Misere in der Stadt bemerkbar machen? Das letzte Mal, als etwas Vergleichbares in den frühen 1990er-Jahren passierte, gingen viele Bauträger pleite, spekulativ gebaute Glastürme standen jahrelang leer und die Schätzwerte von Bürogebäuden in der ganzen Stadt fielen nach Angaben der Stadtverwaltung um 13 Prozent. Es gab ein Überangebot, das in diesem Fall durch laxe Kreditvergabestandards und Überbauung sowie hohe Zinssätze verursacht wurde, was den Immobilienbesitzern die Refinanzierung erschwerte. Die darauffolgende Zeit der Haushaltsdefizite, Leistungskürzungen und Unruhen trug zur Wahl von Bürgermeister Rudy Giuliani bei.

Der Abschwung Anfang der 1990er Jahre dauerte etwa fünf Jahre, danach stiegen die Werte von Büroimmobilien in den nächsten zwei Jahrzehnten, selbst während des Dotcom-Crashs, des 11. Septembers und der Großen Rezession. Dann kam die Pandemie. Obwohl die Stadt fast alle im Jahr 2020 verlorenen Arbeitsplätze zurückgewonnen hat, entwickelt sich die Büroleerstandsquote weiterhin in die entgegengesetzte Richtung. „Dieses Mal“, sagt Mary Ann Tighe, eine erfahrene Handelsmaklerin und Geschäftsführerin der Region New York bei der Firma CBRE, „ich denke, wir stehen vor einer grundlegenden Neuordnung, gewiss, Manhattan.“ Sie sagt, jeder Mieter, mit dem sie zusammenarbeitet, frage sich, ob Remote-Arbeit eine komprimierte Grundfläche ermöglichen könne. Steven Roth, der Vorstandsvorsitzende des börsennotierten Unternehmens Vornado, sagte seinen Anlegern kürzlich, dass der Freitag „für immer tot“ sei und „der Montag ein Kinderspiel“ sei. Die Aktie von Vornado hat seit der Pandemie fast 75 Prozent ihres Wertes verloren.

Letztes Jahr veröffentlichte ein Team von Wissenschaftlern der Columbia University und der NYU einen Artikel mit dem auffälligen Titel „Work From Home and the Office Real Estate Apocalypse“. Darin schätzten sie, dass New Yorker Bürogebäude langfristig 39 Prozent ihres Wertes verloren hätten. Vor ein paar Monaten revidierten sie ihre Prognosen auf der Grundlage neuerer Daten und kamen zu einem noch stärkeren Rückgang – durchschnittlich 44 Prozent.

„Wenn überhaupt, habe ich das Gefühl, dass dies im Laufe der Zeit immer besser aussieht“, sagte einer der Co-Autoren des Papiers, Finanzprofessor Stijn Van Nieuwerburgh von der Columbia University, als ich ihn im Juni besuchte. Das Büro des belgischen Akademikers in einem der neuen Gebäude der Columbia-Campuserweiterung in Harlem ist angenehm und privat und bietet einen Blick auf den Hudson River. Ein großes Whiteboard war mit stochastischen Gleichungen gefüllt: den Vorhersageformeln, die die Immobilienbranche erschüttert haben. Nachdem die erste Arbeit veröffentlicht worden war, sagte der Professor, habe ihn einer der großen Bürovermieter der Stadt zu einer düsteren Unterrichtung bestellt. „Ich wusste, dass wir hier etwas vorhatten“, sagte Van Nieuwerburgh, „denn die Leute, die tagein, tagaus ihren Lebensunterhalt damit verdienen, haben Angst.“

In einer separaten Studie hat Van Nieuwerburgh die wirtschaftlichen Folgen dieses Wertverfalls für die Gesundheit der Städte extrapoliert und prognostiziert, dass ein Rückgang der Grundsteuereinnahmen zu Haushaltsdefiziten bei den Kommunalverwaltungen führen würde, die zu Kürzungen bei Dienstleistungen wie Polizeiarbeit und Müllabfuhr führen würden , was zu einer Verschlechterung der Lebensqualität führt. Er nennt diese Dynamik einen „Urban Doom Loop“, ein Ausdruck, der sich durchgesetzt hat. Van Nieuwerburgh erzählte mir, dass das Büro des städtischen Rechnungsprüfers seine Analyse kürzlich als „Weltuntergangsszenario“ bezeichnet hatte. Aber selbst im Falle eines Wertrückgangs um 40 Prozent, so der Bericht des Rechnungsprüfers, wäre der Umsatzrückgang kurzfristig bescheiden – nur etwa 1 Milliarde US-Dollar bis 2027. Mit einem Anflug von Belustigung stellte Van Nieuwerburgh diese Schlussfolgerung in Frage. „Sie bezeichnen es als eine Art Worst-Case-Szenario“, sagte er, „was meiner Meinung nach eine Fehlinterpretation unseres Papiers ist.“ Unser Papier ist kein Worst-Case-Szenario; es ist das mittlere Szenario.“ Sollte die Fernarbeit im derzeitigen Tempo bestehen bleiben, prognostiziert er eine viel größere Steuerbelastung für die Stadt: etwa 6 Milliarden US-Dollar pro Jahr.

Von Kim Velsey

Jeder versucht gleichzeitig, seine Büroflächen zu verkleinern, was bedeutet, dass es auf dem Markt eine riesige Menge davon gibt. (Herzlichen Glückwunsch zu den schicken Neubauten in Hudson Yards; viel Glück für die alten Klunker in den 30er-Jahren.) Von Fidi bis Midtown sind dies nach Angaben von CoStar die Manhattan-Türme mit der größten verfügbaren Quadratmeterzahl (einschließlich Platz für Untervermietung). .

(1) 60 Wall St., Insgesamt 1.571.781 Quadratfuß verfügbare Fläche: Bekannt für sein viel belächeltes, mittlerweile beliebtes postmodernes Atrium, sind alle 1,57 Millionen Quadratfuß Bürofläche leer. Es wird derzeit renoviert, es wurden aber noch keine neuen Mieter aufgenommen.(2) 1 Liberty Plz.,Insgesamt 867.250 Quadratfuß verfügbare Fläche: Brookfield, der Mehrheitseigentümer dieses Turms aus den 1970er-Jahren, kaufte im März einen 49-prozentigen Anteil von Blackstone für 1 Milliarde US-Dollar zurück, 500 Millionen US-Dollar weniger, als Blackstone einige Jahre zuvor gezahlt hatte.(3)55 Water St.,Insgesamt 821.142 Quadratfuß verfügbare Fläche: Manhattans größter Büroturm mit fast 4 Millionen Quadratfuß und massiven Bodenplatten verfügt 55 Water über etwa 20 Prozent seiner verfügbaren Fläche, was ihn auf dem Niveau des Manhattan-Durchschnitts liegt.(4) 80 Pine St., Insgesamt 748.630 Quadratfuß verfügbare Fläche: Im Jahr 2020, als eine Reihe von Mietverträgen ausliefen, standen plötzlich 800.000 der 1,2 Millionen Quadratfuß großen Fläche des Turms leer. Deshalb beschloss Rudin Management, 100 Millionen US-Dollar in dieses Bürogebäude aus den 60er-Jahren zu stecken. Nach der Renovierung wurde ein Teil der Fläche vermietet, es stehen aber noch jede Menge Quadratmeter zur Verfügung.

(5)601 W. 26. St., insgesamt 850.235 Quadratfuß verfügbare Fläche: RXR zahlte 2011 900 Millionen US-Dollar für das Starrett-Lehigh-Gebäude, ein blocklanges Wahrzeichen, und versucht, es als vertikalen Campus für Technologie- und Kreativmieter neu zu positionieren.(6) 66 Hudson Blvd., Insgesamt 929.171 Quadratfuß verfügbare Fläche: Das von Tishman Speyer entwickelte und von der Bjarke Ingels Group entworfene „Spiral“ ist ein neuer Gebäudetyp, der keine Probleme hat, Mieter anzuziehen. Pfizer, Debevoise & Plimpton und HSBC haben alle Mietverträge unterzeichnet.(7)2 Penn Plz. , insgesamt 1.382.093 Quadratfuß verfügbare Fläche: Vornado Realty Trust hat diesen Büroturm aus der Mitte des Jahrhunderts kürzlich renoviert und mit Terrassen im Loggia-Stil und einem Picknickbereich auf dem Dach ausgestattet. Anfang des Jahres zog sich das Unternehmen von Plänen zurück, in der Nähe mehrere superhohe Bürotürme zu bauen.(8)5 mal qmInsgesamt 918.591 Quadratfuß verfügbare Fläche: Die Etagen sechs bis 29 sind verfügbar, aber RXR rechnet mit einem 300-Millionen-Dollar-Upgrade, das von David Rockwell entworfene Gemeinschaftsbereiche umfasst, um Mieter anzulocken.(9) 825 Eighth Ave., Insgesamt 850.012 Quadratfuß verfügbare Fläche: One Worldwide Plaza ist mehr als drei Jahrzehnte alt – und sieht auch so aus. Einer der größten Mieter, eine Anwaltskanzlei, zieht in ein neueres Gebäude in Hudson Yards um.(10)660 Fifth Ave.,Insgesamt 844.241 Quadratfuß verfügbare Fläche: Sie erinnern sich vielleicht, als Jared Kushner dieses Gebäude, ehemals 666 Fifth, im Jahr 2018 in Panik an Brookfield verkaufte umfassend saniert und ist zu 33 Prozent vermietet.(11) 350 Fifth Ave., 721.246 Quadratfuß Gesamtfläche verfügbar: Das Empire State Building hat 2019 eine 165 Millionen US-Dollar teure Renovierung abgeschlossen. Es ist ein riesiger Büroturm – 2,7 Millionen Quadratfuß – aber mehr als 25 Prozent sind verfügbar.(12)1290 Sixth Ave.715.015 Quadratmeter verfügbare Gesamtfläche: AXA Equitable Life Insurance, der größte Mieter in diesem Vornado-Gebäude, und Venable, eine Anwaltskanzlei, haben kürzlich ihren Austritt bekannt gegeben.

Trotzdem für viele New Yorker, Bürountergang klingt verlockend. Wen kümmert es, wenn ein paar außerordentlich wohlhabende Immobilienunternehmen am Ende über einen geringfügig geringeren Stapel an Monopoly-Geldern verfügen? Was sind hier oder da ein paar Milliarden in einem 100-Milliarden-Dollar-Kommunalhaushalt? Die Notlage auf dem Büromarkt bietet die seltene Gelegenheit, das einzige Immobiliengut zu schaffen, das die Stadt aller Meinung nach braucht: Wohnraum. Die bürgerliche Logik ist überzeugend. „New York City steht vor einer existenziellen Krise“, sagte Rechler. „Wir haben einen Mangel an Wohnraum und einen Überschuss an alten Büroflächen.“ Wie er aus seiner Erfahrung mit 61 Broadway weiß, besteht das Problem darin, die Mathematik zu lösen. Vor der Pandemie wurden Bürogebäude zu Preisen von etwa 1.000 US-Dollar pro Quadratfuß gehandelt. Gebäude, die umgebaut werden sollen, kosten grob gesagt etwa 300 US-Dollar pro Quadratfuß. Damit die Wohnungsbaustrategie realisierbar wird, müssen Banken und Vermieter akzeptieren, dass einst rentable Immobilien nur noch einen Bruchteil dessen wert sind, was sie einst waren. Van Nieuwerburgh und seine Co-Autoren veröffentlichten kürzlich neue Forschungsergebnisse, die ergaben, dass einige Gebäude in Manhattan nahe an der erforderlichen Schwelle liegen. „Wenn die 40 Prozent Eigenkapital vernichtet werden“, sagte Van Nieuwerburgh, „und dann die Hälfte der 60 Prozent Schulden, sind das weitere 30 Prozent.“ Das sind 70 Prozent Wertvernichtung. Von dieser Zahl sind wir für die Klassen B und C nicht weit entfernt.“

Der Umwandlungsvorschlag ist für politische Entscheidungsträger, einschließlich des Bürgermeisters und des Gouverneurs, attraktiv. Letztes Jahr empfahl ihr „Neues“ New Yorker Gremium eine Überarbeitung der Bauvorschriften und der Zoneneinteilung, um die Umwandlung von Büros in Wohnungen zu erleichtern. „Das war die tiefste aller niedrig hängenden Früchte“, sagt Andrew Kimball, der Leiter der Economic Development Corporation der Stadt. „Das ist nicht passiert.“ Gouverneurin Hochul integrierte die Empfehlungen des Gremiums in ihren Wohnungsbauplan, der im Staatsparlament unter anderem deshalb scheiterte, weil einige Demokraten Zugeständnisse bei den Räumungsgesetzen wollten, die für die Immobilienbranche radioaktiv waren.

Einige Progressive haben argumentiert, dass Umstellungsprogramme die Einbeziehung von bezahlbarem Wohnraum vorschreiben sollten. Aber Van Nieuwerburgh sagt, dass dies ohne große staatliche Subventionen unmöglich sei. Selbst wenn man von den Zahlen absieht, schätzt er, dass nur rund 30 Prozent der Gebäude in Manhattan „Hoffnung auf Umwandelbarkeit“ haben. Die riesigen Gebäude mit säulenfreien Handelshallen für Finanzunternehmen, deren Bau in den 1980er und 1990er Jahren so lukrativ war, lassen sich heute äußerst kompliziert in Wohnungen umwandeln, weil sie über so viel Innenraum ohne Fenster verfügen. Wenn ein Vermieter Büromieter hat, können zeitaufwändige Verhandlungen mit Verweigerern erforderlich sein. (Auf der Real-Deal-Veranstaltung im Juni schätzte Blau, der CEO von Related, dass 30 Prozent der Mieter „verdammt noch mal nie weggehen werden“.)

Selbst wenn ein Gebäude auf Papier gezeichnet wird, ist jeder Schritt im Prozess eine Herausforderung. An einem sonnigen Tag im Mai ging ich zum Gerichtsgebäude in der Centre Street, um der Versteigerung des denkmalgeschützten und leerstehenden Flatiron Building beizuwohnen. Der Verkauf war von einem Richter angeordnet worden, um einen Streit zwischen seinen Mehrheitseigentümern, einer von Jeffrey Gural geführten Gruppe, und einem verbitterten Partner beizulegen. Eine erste Auktion im März geriet ins Chaos, als ein mysteriöser Investor namens Jacob Garlick 190 Millionen Dollar bot, zu viel für Gurals Geschmack, und es dann nicht schaffte, eine Anzahlung von 10 Prozent zu leisten. „Ich würde denken, dass er ein Betrüger ist“, sagte Gural, ein 81-jähriger Mann, gegenüber Reportern. (Seitdem hat er Garlick verklagt, der meine Anrufe nicht beantwortet hat.) Bei seinem zweiten Versuch gewann Gural das Gebäude mit einem Gebot von 161 Millionen Dollar und sagte Reportern, dass seine bevorzugte Lösung darin bestehe, das Flatiron in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

„Das ist ein perfekter Kandidat“, sagte er mir später am Telefon. Einige Wochen nach der Auktion führte mich die Schwester des Vermieters, Jane Gural-Senders, durch das Anwesen. Die Gurals hatten das Innere herausgerissen, in der Erwartung, es in … etwas zu renovieren. „Wir sind nicht von Wohnimmobilien überzeugt“, sagte Jane, als wir durch die staubige, dreieckige Suite im 20. Stock gingen, in der einst der Geschäftsführer des letzten Mieters des Gebäudes, des Macmillan-Verlags, wohnte. Ihr Bruder gab zu, dass eine Konvertierung „schwierig“ sein würde.

„Sie brauchen eine Sondergenehmigung“, sagte Jeffrey. „Es gibt steuerliche Überlegungen.“

Die bereits laufenden Umbauten konzentrieren sich vor allem auf den Finanzbezirk, der viele ältere Gebäude mit kleineren Grundrissen und günstigen Bebauungsregeln aufweist. Das Unternehmen der Familie Gural befindet sich mitten in einem der größten Wohnumbauten aller Zeiten in der 25 Water Street, einem 1,1 Millionen Quadratmeter großen Gebäude, das einst der Hauptsitz von JPMorgan war. Das Projekt umfasst die Gestaltung zweier Innenhöfe, um Licht hereinzulassen. „Grundsätzlich kann jedes Gebäude umgebaut werden, sofern es sich in der richtigen Gegend mit der richtigen Zoneneinteilung befindet“, sagt Nathan Berman, ein Spezialist für Wohnraumsanierung und Gurals Partner bei dem Vorhaben. Berman sagt, dass eine „Stärke“ seines Unternehmens darin besteht, „gemischte Umbauten“ durchzuführen, bei denen Renovierungen durchgeführt werden, während die Büromieter noch vorhanden sind. Bürogebäude verfügen über zentralisierte Badezimmer. Um Wohnungen einzubauen, muss man also den Boden durchbohren und Wasser- und Abwasserleitungen bis zum Boden verlegen. Abgesehen davon, sagt Berman, „sind die Unannehmlichkeiten für den Mieter wirklich minimal.“

Gural sagt, er glaube, dass sich diese Krise wie immer entwickeln wird, zum Wohle der gleichen Menschen wie immer. „Was Sie sehen werden, ist eine riesige Chance für diese notleidenden Immobilienfonds“, sagt er. „Goldman Sachs und andere werden ein Vermögen machen.“ Van Nieuwerburgh sagt, er habe in letzter Zeit von hoffnungsvollen Geiern gehört. Auch wenn Rechler darüber nachdenkt, einige Immobilien aufzugeben, möchte er in notleidende Vermögenswerte investieren, was er als „Good-News-Geld“ bezeichnet. Zurück zu seinem hypothetischen 1 Million Quadratmeter großen Bürogebäude stellt er sich ein mögliches Szenario vor, in dem er 175 Millionen US-Dollar zur Stabilisierung der Schulden und weitere 100 Millionen US-Dollar für Modernisierungen und Leasing als Gegenleistung für „bevorzugtes Eigenkapital“ bereitstellen würde. Er würde eine garantierte Rendite von 15 Prozent erhalten und der bestehende Eigentümer würde dann die Hälfte aller darüber hinausgehenden Einnahmen erhalten. „Wenn es gut läuft, können Sie einen Teil Ihres Geldes zurückerhalten“, sagte Rechler. Er fügte hinzu, dass er sich bereits mitten in der Evaluierung einiger dieser Deals befinde.

Ein Bestandteil des Projekts Kodak besteht darin, die Machbarkeit gemischter Umbauten zu analysieren und zu prüfen, ob es beispielsweise möglich ist, die dünneren oberen Teile einiger seiner Gebäude in Wohnungen oder Hotels umzuwandeln. Es ist keine völlig neue Idee: Er schlug vor, die obersten zehn Etagen des 75 Rockefeller Plaza in ein von Airbnb betriebenes Hotel umzuwandeln, bevor die Pandemie das Projekt zunichte machte. „Wir haben fünf oder sechs Gebäude, die ich in die Kategorie einordnen würde, an der wir gerade arbeiten, wo sie die richtigen Bodenplatten haben, sie sind heute dafür ausgewiesen, sie haben die richtigen Zugangspunkte“, sagte er. „Wir gehen die Mathematik durch.“

Und wenn die Rechnung nicht aufgeht? Bei einer kürzlichen Podiumsdiskussion ging Van Nieuwerburgh auf andere alternative Verwendungsmöglichkeiten ein, beispielsweise in der Medizin. Das Memorial Sloan Kettering Cancer Center kaufte letztes Jahr mehr als die Hälfte des Lipstick Building an der Third Avenue (siehe Seitenleiste gegenüber). Er erwähnte, dass er Vorschläge gehört habe, die sowohl „verrückt“ (städtische Bauernhöfe) als auch „noch verrückter“ (Unterkünfte für Asylbewerber) seien. „Es gibt Schulen, Tierbetreuung, gemischte Nutzung“, sagte er.

„Moment mal“, unterbrach ihn ein Gewerbeimmobilienmakler im Podium. "Tierpflege? Wir werden Hunde und Katzen in Büroräumen unterbringen?“

Nicht alle Bürogebäude werden vernichtet. Makler äußern die Hoffnung, dass sich die Nachfrage bald stabilisieren wird, da einige Arbeitnehmer zurückkommen und Hybridarbeitsplätze feststellen, wie voll es an den Mittwochen ist, an denen alle erscheinen. Daher die neueste Hoffnung der verzweifelten Branche: Wenn Büros jetzt optional sind, können sie vielleicht als Luxus vermarktet werden.

„Es ist einfach Schönheit und schlichte Kraft“, sagte Erik Horvat, Geschäftsführer von Olayan America, eines kürzlichen Nachmittags, als wir mit nach hinten gerecktem Hals dastanden und zu einem 48.000 Pfund schweren Stein hinaufschauten, der 12 Fuß über dem Boden der gewölbten Lobby von hing 550 Madison Avenue. Der titanisch-blaue Marmor – eine Skulptur namens Solid Sky – war einer von vielen teuren Verzierungen, die Horvats Unternehmen, eine Tochtergesellschaft eines saudischen Finanzkonglomerats, bei der Sanierung des Wolkenkratzers aus den 1980er-Jahren angebracht hatte. Olayan kaufte 550 Madison im Jahr 2016 für 1,4 Milliarden US-Dollar und gab weitere 300 Millionen US-Dollar für Renovierungsarbeiten aus, die in Zusammenarbeit mit Rechler und RXR durchgeführt wurden. Horvat fuhr mit der Hand unter einen biometrischen Scanner, öffnete ein Sicherheitstor und rief einen Aufzug herbei, der uns nach oben bringen sollte.

„Es geht um Lebensstil“, sagte er. „Wie bringt man die Leute dazu, wieder zur Arbeit zu kommen?“

Im siebten Stock, der „Clubebene“, befanden sich eine von Assouline kuratierte Bibliothek und eine Lounge mit einem verglasten Gaskamin. Seit 2021 hat eine Versicherungsgesellschaft als Ankermieter rund ein Viertel des Gebäudes angemietet, weitere Flächen gehen an Finanzunternehmen und die Modemarke Hermès. Nach Angaben des Analyseunternehmens CompStak wurde das Gebäude für rund 150 US-Dollar pro Quadratfuß vermietet, doppelt so viel wie der Durchschnitt in der Innenstadt. Horvat führte mich zu einem Raum, der noch frei ist: dem Penthouse, in dem einst die Vorstandsbüros von AT&T untergebracht waren. Als 550 Madison 1978 in Betrieb genommen wurde, bat das Telekommunikationsmonopolunternehmen seinen Architekten Philip Johnson, es zu einem Denkmal zu machen. Auf dem Cover dieser Zeitschrift wurde das Gebäude später als „Turm der Macht“ bezeichnet. Durch die vom Boden bis zur Decke reichenden Fenster im Osten stand 425 Park Avenue, ein neuer Wolkenkratzer des Hedgefonds Citadel, der für die Spitze des Gebäudes satte 300 US-Dollar pro Quadratfuß zahlt. Es ist eine transparente Box und nah genug, dass ich die Nachbarn ausspionieren könnte. Acht der oberen Stockwerke schienen völlig unbewohnt zu sein.

Obwohl das obere Ende das stärkste Segment des Marktes ist, muss man sich fragen, wie groß die Nachfrage nach diesen neuen Krafttürmen ist. Und der Erfolg einiger glücklicher Gebäude löst das systemische Problem des Überangebots nicht – und kann es in gewisser Weise sogar noch verschärfen. Denn die Mieter, die in diese Objekte einzogen, machten in der Regel woanders Platz. Immer mehr Mietverträge liefen aus, was bedeutete, dass mehr Nachschub kam, was noch mehr Bedrängnis mit sich brachte. Hinter dem neuen Park Avenue-Turm konnte ich einen Blick auf die Skyline der Lexington Avenue erhaschen, wo der Markt schwach ist, und auf die Third Avenue, wo es ein Gemetzel gibt. Im Süden befand sich 660 Fifth Avenue, ein Mid-Century-Gebäude, für dessen Renovierung Brookfield als Trophäe 400 Millionen US-Dollar ausgab.

Brookfield bezahlte Jared Kushners Familie dafür, dass sie 2018 die Kontrolle über den schuldenbelasteten Wolkenkratzer – früher bekannt als 666 Fifth – übernahm, und positionierte ihn mit der angeblichen Unterstützung von Staatsfonds aus dem Nahen Osten neu. Die ehemalige Aluminiumfassade wurde durch elegantes Glas ersetzt. 660 Fifth hat kürzlich einen Ankermieter unter Vertrag genommen, ein Finanzunternehmen, das Fernarbeit „aus jedem oder gar keinem Grund“ erlaubt. Etwa zwei Drittel der Fläche sind noch verfügbar, und die Vermietung scheint in letzter Zeit langsam zu sein. Laut CompStak wurde in diesem Jahr bisher kein einziger neuer Deal gemeldet. Ben Brown, Geschäftsführer von Brookfield, der das US-Büroportfolio des Unternehmens überwacht, versichert mir, dass das Unternehmen mit vielen potenziellen Mietern „Papiere handelt“. „Vieles ist noch nicht so weit, dass wir es offengelegt haben“, sagt er. „Einer unserer nächsten Mietverträge wird uns auf 50 Prozent bringen.“

Die Mieter müssen noch in das renovierte Gebäude einziehen. Vom Penthouse-Fenster aus konnte ich eine winzige menschliche Gestalt erkennen, die über eine der riesigen offenen Etagen von 660 Fifth ging. Dann verschwand die Person um eine Ecke und ließ den leerstehenden Wolkenkratzer bis ins Mark leer aussehen.

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