Entschlossene Mieter im Süden von Minneapolis kämpften um Reparaturen in ihrem Wohnhaus: in einem „Miet-Treuhand“-Fall

Mieter aus Minnesota reichten im vergangenen Jahr mehr als 400 Miettreuhandbeschwerden vor Gericht ein. Bringen diese Beschwerden den Mietern die Reparaturen, die sie wollen?

Guillermo Jimenez Morales schaute zu seiner unebenen Decke hinauf und wies auf die seiner Meinung nach verräterischen Anzeichen hin – Schichten von Spachtelmasse, unterschiedliche Farbtöne –, dass das Dach seines Wohnhauses undicht sei.

„Wenn es regnet, bekommen wir Wassernester“, sagte Jimenez Morales, 55, bevor er auf den Wohnzimmerboden der Wohneinheit im Süden von Minneapolis zeigte. „Wir stellen hier, hier und hier Eimer hin.“

Er sagte, es gebe auch Undichtigkeiten in der Küche und im Schrank, wo sich Schimmel gebildet habe. Die Haustür und die Fenster wurden beschädigt. Im Badezimmer, der Toilette, den Wasserhähnen und dem Boden gab es Probleme. Jimenez Morales sagte, er und sein Mitbewohner hätten im Winter gezittert, als unzuverlässige Fußleistenheizungen nicht funktionierten.

Jimenez Morales sagte, dies sei der Zustand seiner Wohnung Ende 2021 gewesen – und zu dieser Zeit hätten auch seine Nachbarn Probleme gehabt. Abgesehen von unvollständigen Reparaturen in ihren eigenen Wohneinheiten beklagten sich Mieter über mangelnde Sicherheit in dem Gebäude mit 12 Wohneinheiten im Stadtteil Phillips in Minneapolis. Eindringlinge – darunter scheinbar Obdachlose – schlichen sich manchmal hinein und schliefen im Treppenhaus. Sie fanden einmal menschliche Fäkalien, die an Treppenhauswänden verschmiert waren.

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Bis zum Frühjahr 2022 erließen die Stadtinspektoren eine Reihe von Korrekturanordnungen. Damals behaupteten Vertreter des Eigentümers des Gebäudes, Lion Rock Properties, dass sie rechtzeitig reagiert hätten. Ein Vertreter von Lion Rock Properties gab der Bitte von MinnPost um ein Interview zu dem Fall nicht statt.

Auf jeden Fall hatten die Mieter das Gefühl, dass die Eigentümer immer noch zögern würden.

„Ich sage nur, dass der Vermieter kommen und diese Reparaturen durchführen muss“, sagte Jimenez Morales kürzlich durch einen Dolmetscher.

Die Mieter hatten die Nase so satt, dass sie im Mai 2022 einen Mietstreik starteten. Die Mieter standen aber auch in Kontakt mit Organisatoren der Interessenvertretung Inquilinxs Unidxs por Justicia – oder auf Englisch: United Renters for Justice –, die befürchteten, die Miete nicht zu zahlen Den Mietern drohe die Räumung.

„Wir wollten sicherstellen, dass die Menschen sicher sind, und Druck auf den Vermieter ausüben, insbesondere die Sicherheitsprobleme zu beheben“, sagte Edaín Altamirano, ein Organisator der Gruppe.

Deshalb brachten die Organisatoren die Mieter mit Rechtshilfegruppen zusammen, die sich auf einen neuen Rechtsbehelf zur Lösung des Streits einigten: eine „Miettreuhand“-Klage.

Die Einreichung einer Miettreuhandforderung ist ein rechtlicher Weg, den Mieter einschlagen können, um Streitigkeiten mit ihren Vermietern über Reparaturprobleme in ihrem Haus beizulegen.

In Mieterrechtsfällen, bei denen es um Miettreuhandverfahren geht, können Gerichte Vermieter anweisen, Reparaturen an einer Einheit durchzuführen. Bis diese Korrekturen vorgenommen sind, kassiert entweder das Gericht oder ein Dritter die Miete der Mieter, verwahrt sie auf einem Treuhandkonto – daher der Name – und gibt das Geld nach Abschluss der Arbeiten an den Vermieter weiter.

„Es können Reparaturen sein, es können Schädlinge sein, es können Verletzungen der Privatsphäre sein, im Grunde alles, was die Nutzung und den Genuss dieser Immobilie beeinträchtigt“, sagte Mary Kaczorek, leitende Wohnungsrechtsanwältin bei Mid-Minnesota Legal Aid.

Die Miettreuhandgesetze von Minnesota sehen ein „vereinfachtes“ rechtliches Verfahren vor, bei dem Mieter ohne die Hilfe eines Anwalts eine Klage einreichen können. In anderen, komplexeren Arten von Fällen von Mietobjekten – etwa einer Mieter-Rechnungsklage – können Richter Mietern auch anordnen, die Miete auf ein Treuhandkonto zu zahlen, bis ein Immobilieneigentümer die Bedingungen eines Vergleichs erfüllt.

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Der Prozess ist seit 1989 im Gesetz von Minnesota verankert, als Befürworter darauf drängten, einen klaren Weg für Mieter zu schaffen, ihre Bedenken hinsichtlich der Lebensbedingungen und unvollständiger Reparaturen gegenüber ihren Vermietern zu äußern.

„Es gab einfach nichts, was Mietern irgendwie praktisch und machbar geholfen hätte“, sagte Kit Hadley, ein Anwalt für Mieterrechte und ehemaliger Beauftragter der Minnesota Housing Finance Agency von 1994 bis 2002. „Es ist schrecklich, Probleme nicht angehen zu können.“ über den schlechten Zustand der Wohnung, bevor Sie rausgeschmissen werden.“

Bereits in den 1970er-Jahren hatten Befürworter gehofft, eine Regelung namens „Reparatur und Abzug“ zu verabschieden, die es Mietern ermöglicht hätte, Reparaturen durchzuführen und den Betrag von ihrer Miete abzuziehen. Doch die Befürworter der Mieterrechte konnten im Parlament nicht die Stimmen aufbringen. Nachdem die Idee Anfang der 1980er Jahre erneut gescheitert war, machten sich die Befürworter laut Hadley auf die Suche nach einer Alternative.

„Was könnten wir vorschlagen, um genügend Leute zu finden, die sich mit einigen der von Vermietern und Immobilieneigentümern aufgeworfenen Probleme befassen?“ Hadley erinnerte sich. „Der schlechte Zustand der Wohnungen und die Unwirksamkeit der Abhilfemaßnahmen waren einfach ein großes Problem.“

„Das galt damals als großer Fortschritt“, sagte Hadley.

Gerichtsakten zufolge reichten Mieter im Jahr 2022 in ganz Minnesota 406 Fälle von Miettreuhand ein – bereits mehr als im Jahr vor der Pandemie. Es handelt sich immer noch um einen relativ unklaren legalen Weg; Im Vergleich dazu haben Gerichte im Jahr 2022 mehr als 22.000 Räumungsfälle bearbeitet.

Ein von einem Mieter gesteuertes Treuhandszenario beginnt mit einem schriftlichen Brief an den Vermieter, in dem die Probleme dargelegt werden, die er beheben möchte, sagte Kaczorek. Der Vermieter hat dann 14 Tage Zeit, diese Reparaturen vorzunehmen. Wenn dies nicht der Fall ist, können Mieter laut Landesgesetz vor Gericht gehen und ihre Miete bei einem Vermittler „auf einem Treuhandkonto“ hinterlegen.

In einer Erklärung sagte die Minnesota Multi Housing Association, die sich für Vermieter in staatspolitischen Angelegenheiten einsetzt, dass das System „einen neutralen und vertrauenswürdigen Prozess für Mieter und Hausverwalter zur Beilegung von Reparaturstreitigkeiten bietet“, heißt es in der Erklärung.

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In vielen Fällen dürfte dieser Zeitraum von 14 Tagen für Immobilieneigentümer ausreichen, um sich mit den Problemen zu befassen: „Die relativ geringe Anzahl jährlicher Fälle“, heißt es in der Erklärung von Minnesota Multi Housing weiter, „zeigt, dass die meisten Streitigkeiten lange vor Gericht geklärt werden.“ beteiligt."

Stadtinspektoren können auch einen Miettreuhandfall auslösen, indem sie einen Vermieter anweisen, eine Reparatur fristgerecht abzuschließen. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, können Mieter auch eine Treuhandklage einreichen.

Nach bundesstaatlichem Recht können Mieter nicht gekündigt werden, wenn sie einen Inspektor anrufen, Reparaturen fordern oder eine Mietkautionsklage einreichen – aber bei ihrer Arbeit bei Mid-Minnesota Legal Aid, sagte Kaczorek, treffe sie häufig auf Mieter, die aus Angst davor zögern, überhaupt einen Anwalt anzurufen Vergeltung.

„Gewöhnlich sind Menschen am stärksten von Wohnungsinstabilität bedroht. „Menschen aus traditionell marginalisierten Gemeinschaften, ob sie Sozialleistungen beziehen, ob sie kleine Kinder haben, ob es sich um eine Frage des Einwanderungsstatus handelt, ob sie nur begrenzte Englischkenntnisse haben oder ob sie eine Behinderung haben“, sagte Kaczorek. „Es gibt so viele Gründe, warum Leute zögern, … mit ihrem Vermieter das Gleichgewicht zu halten.“

Die Macht der Miettreuhand besteht laut Kaczorek darin, dass das Gericht den Vermieter anweist, Maßnahmen zu ergreifen, was den Mietern die Möglichkeit gibt, die Verantwortung von ihrem Vermieter zu übernehmen.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass ein Gericht den Immobilieneigentümer für die Lebensbedingungen in der Wohneinheit bestrafen kann, indem es einen Teil der hinterlegten Miete an die Mieter zurückzahlt oder einen Rabatt auf ihre zukünftige Miete anordnet. Der Prozess zur Bestimmung, wie viel die Mieter durch diese „Mietnachlässe“ erhalten sollen, ist nicht immer einfach.

„Die Analyse lautet: ‚Welche Auswirkungen hat dies auf die Fähigkeit einer Person, ihr Zuhause zu nutzen und zu genießen?‘“ Das bedeutet für jeden Menschen etwas anderes“, sagte Kaczorek. „Es kann ziemlich subjektiv sein, und das könnte wirklich frustrierend sein, insbesondere für Leute, die Entscheidungen treffen, die möglicherweise keine Mieter sind oder schon lange nicht mehr Mieter sind.“

In Treuhandfällen vereinbaren beide Parteien eine Einigung, in der dargelegt wird, was repariert werden muss. Während der Prozess den Vermietern Fristen vorgibt, die sie einhalten müssen, geben Miettreuhandfälle den Vermietern auch die Flexibilität, die Änderungen so vorzunehmen, wie sie es für richtig halten.

„Wenn Sie diese Fälle einreichen, erhalten Sie einen Gerichtsbeschluss, der besagt: ‚Vermieter, Sie müssen das Problem beheben, und zwar bis zu diesem Datum“, sagte Kaczorek. „Und wenn Sie dies nicht tun, verstoßen Sie gegen eine gerichtliche Anordnung.“

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Was geschah im Mieterfall im Süden von Minneapolis?

Der Miettreuhandfall von Jimenez Morales, den er Mitte August 2022 einreichte, war in mehrfacher Hinsicht ungewöhnlich für einen Miettreuhandfall. Zunächst einmal stimmte der Schiedsrichter des Wohnungsgerichts zu, seinen Fall mit den anderen zehn Mietern seines Gebäudes zu konsolidieren.

Das Miettreuhandverfahren soll es Mietern ermöglichen, ihre Fälle ohne rechtliche Vertretung einzureichen, aber Jimenez Morales hat es auch mit Hilfe einer Anwältin, Julia Zwak von Mid-Minnesota Legal Aid, eingereicht.

Der Fall sei komplex, weil die Mieter individuelle Probleme in ihrer Wohneinheit hätten, aber auch gemeinsame Probleme im gesamten Gebäude, sagte Zwak. Beide Parteien einigten sich auf eine formelle Mediation, was einen weiteren Schritt hinzufügte, der bei Miettreuhandfällen nicht immer erforderlich ist.

Die beiden Seiten einigten sich außerdem darauf, einen Verwalter als neutralen Dritten hinzuzuziehen, der die Mietzahlungen der Mieter einsammelt und Reparaturen überprüft, um sicherzustellen, dass der Vermieter sie „fachmännisch“ durchführt.

Dieser Begriff – „fachmännisch“ – erscheint in der Vereinbarung als der Maßstab, nach dem das Gericht den Vermieter beurteilte. Wie das Gericht schrieb, würden „kompetente und fachmännische, aber nicht herausragende“ Reparaturen ausreichen, um die Vereinbarung zu erfüllen.

Der Begriff „fachmännisch“ war auch für den nächsten Streit innerhalb des Falles von zentraler Bedeutung.

Bis Mitte April 2023 war der Verwalter davon überzeugt, dass der Vermieter die Bedingungen der Einigung erfüllt hatte, doch Jimenez Morales und vier weitere Mieter waren anderer Meinung. Sie teilten dem Gericht mit, dass Lion Rock Properties noch eine lange Liste von Reparaturen abschließen müsse, darunter die Installation eines Schlüsselanhänger-Zugangssystems, das Eindringlinge fernhalten würde. Sie argumentierten auch, dass die Arbeit des Vermieters zur Entfernung von Schimmel aus den Einheiten – auch in der Wohnung von Jimenez Morales – oberflächlich sei.

Die Einwände der Mieter lösten einen kurzen Prozess aus. Eine Anwältin von Lion Rock Properties entgegnete, dass ihre Mandanten die Anforderungen der Vergleichsvereinbarung „übertroffen“ hätten.

Die Unzufriedenheit der Mieter „beweist nicht, dass die Arbeiten nicht abgeschlossen wurden oder dass die Reparaturen nicht fachmännisch durchgeführt wurden“, argumentierte Rechtsanwältin Bridget Brine in einer im Mai eingereichten Akte. „Die [Mieter] waren mit der Art und Weise der Reparaturen und der dafür benötigten Zeit einfach nicht einverstanden.“

Im Juni erließ der über den Fall entscheidende Gerichtsbeamte – kein Richter, sondern eine Schiedsrichterin, Tiffany Sedillos – eine Entscheidung, die mehrere Einwände der Mieter bestätigte, darunter auch ihre Bedenken, dass der Vermieter kein Sicherheitssystem installiert hatte. Auch Sedillos kam zu dem Schluss, dass einige der Schimmelsanierungsmaßnahmen unvollständig waren, obwohl der Schiedsrichter Lion Rock nicht anwies, die Wände und die Decke zu entfernen – wie ein von den Mietern beauftragter Schimmelinspektor empfohlen hatte.

„Das ist ein Nachteil des Miettreuhandgesetzes im Allgemeinen … ein Mieter kann nicht unbedingt die Art der Reparatur vorschreiben, wenn er das Problem identifiziert und ein Vermieter es behebt – ob es so ist, wie der Mieter es behoben hätte, liegt nicht wirklich in der Hand „Wir bitten den Mieter, diesen Anruf zu tätigen, solange das Problem zumindest vorerst gelöst ist“, sagte Zwak.

Sedillos wies den Vermieter außerdem an, die Decke von Jimenez Morales so zu reparieren, dass „reparierte wassergeschädigte Bereiche zu ebenen Oberflächen führen, die nicht von den nicht wassergeschädigten Bereichen um die Reparaturen herum zu unterscheiden sind.“

Die Einigung kam den Mietern zugute, da die früheren Vereinbarungen einige Formulierungen enthielten, denen der Vermieter zustimmte. Beispielsweise habe sich der Vermieter im Vergleich damit einverstanden erklärt, die Empfehlung eines Kriminalpräventionsspezialisten umzusetzen, den die Mieter zur Begutachtung der Immobilie hinzugezogen hatten, sagte Zwak.

„Im Vergleich hat sich der Vermieter bereit erklärt, die Empfehlung umzusetzen. Ich denke, das ging vielleicht über das hinaus, was das Gericht in einem nachgerichtlichen Beschluss zugesprochen hätte“, sagte Zwak. „Ich denke, das Beste an der Mediation ist, dass wir Ergebnisse erzielen konnten, die das Gericht meiner Meinung nach in einem Beschluss nach der Verhandlung nicht zugesprochen hätte.

Insgesamt fiel die Entscheidung des Schiedsrichters in der Bilanz zugunsten der Mieter aus. Aber für Jimenez Morales hatte der Sieg etwas Hohles. Der Vermieter hat die Checkliste der Änderungen ausgearbeitet, diese verliefen jedoch nicht immer so, wie es sich die Mieter gewünscht hatten.

Jimenez Morales war beispielsweise besonders besorgt darüber, dass an der Seite des Gebäudes nicht genügend Beleuchtung vorhanden war, was viele Mieter als Sicherheitsproblem empfanden. Sie hatten den Vermieter gebeten, auf dieser Seite des Gebäudes Leuchten zu installieren, um die zur Straße gerichtete Seite zu beleuchten.

„Wenn ich von der Arbeit käme und ein Räuber auf mich zukäme, könnte ich ihn nicht sehen“, sagte Jimenez Morales. „Und wenn sie keine Lichter sehen, wissen sie, dass ich sie nicht sehen kann.“

Der Vermieter installierte Lichter, allerdings nur mit Blick auf den Vordereingang des Gebäudes und den Parkplatz auf der Rückseite – nicht auf die Seite des Gebäudes, um die sich die Mieter Sorgen machten, da diese außerdem an eine belebte Straße grenzt

Jimenez Morales wollte nicht, dass der Fall endet. Aber im Gespräch mit Zwak kamen er und die anderen Mieter zu dem Schluss, dass dieser Beschluss das beste Ergebnis sein könnte, das sie erzielen konnten.

Jimenez Morales‘ langjähriger Freund und Nachbar im Gebäude, Jose Ramirez, sagte, dass sich sowohl seine Einheit als auch das Gebäude als Ganzes seit Beginn des Falles verbessert hätten, er jedoch immer noch erhebliche Probleme sehe.

„Sie haben viele Reparaturen durchgeführt, als gäbe es mehr Sicherheit an der Tür“, sagte Ramirez durch einen Dolmetscher. „Es sind noch viele Veränderungen nötig.“

Für Zwak stellte die Besonderheit dieses Falles – die Zusammenlegung mehrerer Mieter – auch die Herausforderung dar, die Mieter auf den gleichen Stand zu bringen.

„Das Konzept der gemeinsamen Vertretung … erforderte einen Konsens unserer Mieter, um alle Entscheidungen auf dem Weg zu treffen“, sagte Zwak. „Wenn wir also versuchten, alle dazu zu bringen, zu sagen: ‚Okay, wir sind uns einig, dass die Türen sicher sind, oder wir sind uns einig, dass die Umzäunung angemessen ist‘, dann mussten alle mitmachen. Wir können nicht einfach in ihrem Namen sprechen, ohne uns mit allen abzusprechen.

„Wenn man in einer Gruppe arbeitet, bringt das meiner Meinung nach viel Kraft und Einfluss, aber das kostet auch Zeit.“

Zwak betonte, dass sie die Hartnäckigkeit von Jimenez Morales und den anderen von Inquilinxs Unidxs organisierten Mietern bewundere – aber die Organisatoren der Gruppe sagten auch, dass die Mieter vor einem steilen Aufstieg standen.

Vanessa del Campo, eine weitere Organisatorin von Inquilixs Unidxs, sagte, sie habe auch das Gefühl, dass die Vergleichsvereinbarung nicht unbedingt das zugrunde liegende Problem geändert habe: dass der Eigentümer der Immobilie Reparaturbedenken nicht proaktiv angegangen sei.

„Was wir nicht wirklich gesehen haben, ist eine Lösung, bei der der Vermieter durchzieht“, sagte del Campo durch einen Dolmetscher. „Mieter müssen in sehr schlechten Verhältnissen leben und auf eine Lösung warten.“ (Der Vermieter hat die Interviewanfragen von MinnPost nicht beantwortet.)

Es gibt Gründe, warum Vermieter Reparaturen manchmal nicht so schnell abschließen, wie Mieter es sich erhoffen. Kaczorek sagte, Immobilienbesitzer beklagen häufig Probleme in der Lieferkette als Grund dafür, dass notwendige Teile nicht ankommen. Manchmal haben sie auch Schwierigkeiten, Auftragnehmer oder andere Fachkräfte zu finden, die die Reparaturen tatsächlich durchführen.

Während ihrer gesamten Erfahrung mit Treuhandfällen störte sich Kaczorek an der Art und Weise, wie die Mietminderung festgelegt wird. Sie ist der Meinung, dass das Wohnungsgericht den Vermietern oft zu viel Anerkennung für ihre Bemühungen zur Behebung eines Problems schenkt – und die Bemühungen des Vermieters dazu nutzt, den Mietern einen Mietnachlass zu verweigern.

„Wir lieben es, wenn Vermieter sich wirklich anstrengen und versuchen, die Dinge für ihre Mieter schnell wieder in Ordnung zu bringen, aber das ist nicht der Standard, den das Gesetz vorsieht, wenn es darum geht, welche Art von Ermäßigung Mieter erhalten sollten“, sagte Zwak. „Wenn ein Vermieter einen halben Monat lang keine Wärme liefert, liegt das daran, dass das Teil fehlt und er nichts dagegen tun kann, und er hat am Ende des Tages angerufen und alles getan, was er konnte.“ , dass der Mieter immer noch keine Heizung hatte, daher sollte er den Betrag der Mietminderung ausschließlich auf der Grundlage seiner Fähigkeit, sein Zuhause zu nutzen und zu genießen, zurückerhalten.“

Jimenez Morales und die anderen Mieter erhielten bestimmte Ermäßigungsbeträge, obwohl sie argumentieren, dass dies nicht die Auswirkungen widerspiegelte, die ihre instabile Wohnsituation auf ihr Leben hatte.

Zwak sagte, dass das Leben in den Wohneinheiten während der laufenden Reparaturarbeiten eine Herausforderung für die Mieter sei. Von den insgesamt sechs Treuhandfällen entschieden sich zwei Haushalte während des Prozesses für einen Umzug.

„Ich denke, die größte Auswirkung hätten die gesamten Reparaturarbeiten in ihren Einheiten gehabt. Vor allem, weil einiges davon nachträglich erneuert werden musste, geschah es auf eine willkürliche, nicht perfekte Art und Weise. Ich denke, die rechtlichen Aspekte waren hoffentlich weniger aufdringlich als die eigentliche Durchführung von Reparaturen in Ihrer Einheit, die für jeden aufdringlich ist, aber ich denke, in diesem Fall war es wahrscheinlich eine ziemliche Belastung für sie“, sagte Zwak.

Jimenez Morales blieb. Trotz dieser Schwierigkeiten hat er nicht daran gedacht, die Einheit, in der er seit 14 Jahren lebt, zu verlassen. Ihm gefällt die Nachbarschaft und die Nähe seines Gebäudes zu öffentlichen Verkehrsmitteln und Lebensmittelgeschäften in der Lake Street.

Er sagte, er habe gelernt, dass der Prozess Geduld und ständige Aufmerksamkeit erfordert. Am Ende hat es nicht zu 100 % so geklappt, wie er es sich erhofft hatte.

„Das Gericht gibt einem nicht immer das, was man verdient“, sagte Jimenez Morales.

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Kyle Stokes ist der Twin Cities-Beat-Reporter von MinnPost und berichtet über alles von der Kommunalverwaltung über den Wohnungsbau bis hin zum Nahverkehr. Er kann per E-Mail unter [email protected] oder auf Twitter unter @kystokes erreicht werden.

Ava Kian ist Fellow für Rassen- und Gesundheitsgerechtigkeit bei MinnPost. Folgen Sie ihr auf Twitter @kian_ava oder senden Sie ihr eine E-Mail an [email protected].

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