Philly's Rental Improvement Fund bietet Kredite an, damit Vermieter Häuser reparieren können

Philadelphias kleine Vermieter – diejenigen, auf die die Stadt angewiesen ist, um ihren Bewohnern bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen – können im Rahmen eines neuen Darlehensprogramms staatliche und städtische Mittel in Millionenhöhe beantragen, um ihre in die Jahre gekommenen Miethäuser zu reparieren und zu erhalten.

Die etablierten Darlehens- und Zuschussprogramme der Stadt für Hausreparaturen konzentrieren sich auf Eigentümer, die in ihren Häusern leben. Doch viele Mietobjekte der Stadt müssen saniert werden. Und einige der kleinen Vermieter, die während der Pandemie zu kämpfen hatten, verkauften entweder ihre Mieten oder schoben den Unterhalt zurück, was das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in der Stadt gefährdete. Auch Hausreparaturen sind bei Räumungsverfahren ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern.

Eigentümer von Mietobjekten, die Kredite über den neuen Rental Improvement Fund der Philadelphia Housing Development Corp. erhalten, müssen Mietobergrenzen einhalten und dürfen ihre Miete nicht um mehr als 3 % pro Jahr erhöhen.

Auf einer Pressekonferenz am Mittwoch dankte Staatssenator Nikil Saval, dessen Unterschriftenprogramm „Whole-Home Repairs Program“ 5 Millionen US-Dollar der Mittel des Mietreparaturprogramms bereitstellen wird, „kleinen Vermietern, die sich bemühen, das Richtige für ihre Gemeinden und die Menschen zu tun, denen sie dienen“.

„Jeder hat es verdient, in einem sicheren, gesunden und erschwinglichen Zuhause zu leben“, sagte er. „Es spielt keine Rolle, ob Sie Ihr Haus besitzen oder mieten, Ihr Haus ist Ihr Zuhause, und das ist Ihr Recht.“

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Der Rest der Mittel des Programms, bis zu 4 Millionen US-Dollar, wird von der Neighborhood Preservation Initiative des Stadtrats bereitgestellt.

Steve Hawkins, ein Vermieter, der am Pilotprojekt des Programms teilnahm, das vor etwa sechs Monaten begann, sagte, er sei zunächst skeptisch gewesen. Aber mit seinem Darlehen konnte er Arbeiten im Wert von rund 16.000 US-Dollar in dem Haus in West Philadelphia abschließen, das er 1999 gekauft hatte.

Er ließ das Dach reparieren, was allein etwa 8.500 Dollar kostete, sagte er. Er bekam überall neue Böden, neue Deckenventilatoren und Arbeitsplatten, neue Fliesen in der Dusche und neue wassersparende Toiletten. Es kommen neue Fenster.

„All diese Dinge auf einmal zu reparieren, ist wirklich überwältigend“, sagte Hawkins auf der Pressekonferenz. Er nannte das Programm „eine Win-Win-Situation“ für Mieter, Vermieter und Gemeinden.

Bisher habe das Programm 40 Kredite im Gesamtwert von etwa 950.000 US-Dollar abgeschlossen, sagte Rachel Mulbry, Managerin für Wohnungsbauprogramme bei der Philadelphia Housing Development Corp. Etwa 150 Vermieter sind im Bewerbungsprozess.

Das Programm sucht nicht nach Vermietern, deren Immobilien in gutem Zustand sind und nur kosmetische Reparaturen wünschen, sagte Mulbry. Die Agentur sucht nach „Leuten, deren Dach undicht ist, bei denen die elektrischen Leitungen eine Brandgefahr darstellen und bei denen sich Mieter über Schimmel beschweren.“ Wir wollen Leute ohne Mietlizenz, die keine Versicherung abschließen können. Das sind die Arten von Immobilien, die wir am meisten durch dieses Programm erreichen wollen.“

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Sie sagte, die Hoffnung der Agentur bestehe darin, „durch Einrichtungen wie das Eviction Diversion Program der Stadt, die Philadelphia Housing Authority, Versorgungs- und Wetterschutzprogramme und das Department of Licenses and Inspections“ eine wirklich robuste, langfristige Empfehlungspipeline von Vermietern aufzubauen.

Greg Wertman, Präsident von HAPCO Philadelphia, der größten Vereinigung von Mietwohnungseigentümern der Stadt, die viele kleine Vermieter vertritt, sagte, seine Gruppe dränge seit Jahren auf so etwas wie den Rental Improvement Fund.

„Der Erhalt von bezahlbarem Wohnraum, der den kleinen Vermietern hilft, im Geschäft zu bleiben, ist in einer Stadt, die nicht annähernd genug bezahlbaren Wohnraum hat, von entscheidender Bedeutung“, sagte er.

Auf der Pressekonferenz am Mittwoch stimmte Stadtratsmitglied Jamie Gauthier zu, dass die Stadt in kleine Vermieter investieren muss, „die Wohnraum für einkommensschwache und Arbeiternachbarn bereitstellen.“

„Wenn wir sie untergehen lassen, gehen auch bezahlbarer Wohnraum und Familien unter“, sagte Gauthier.

Die Darlehen können Reparaturen abdecken, die Sicherheits-, Gesundheits-, Bewohnbarkeits- oder Versorgungsbedenken betreffen, wie z. B. Dach- und Strukturreparaturen, Schimmel- und Bleisanierung sowie die Installation oder Reparatur von Heizung und Kühlung. Ein lizenzierter und versicherter Auftragnehmer muss Reparaturen durchführen.

Bisher seien Dacharbeiten sowie Arbeiten an Elektro-, Sanitär- und HVAC-Systemen beliebt gewesen, sagte Mulbry. Einige Vermieter haben erstmals eine Kühlung eingebaut.

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Das Programm bietet zwei Arten von Darlehen: eines über bis zu 24.999 US-Dollar pro Immobilie, das nach 10 Jahren vollständig erlassen wird, und ein 15-jähriges Darlehen über bis zu 50.000 US-Dollar pro Einheit, das mit 0 % Zinsen zurückgezahlt wird.

Ein Vermieter kann bis zu 100.000 US-Dollar aus dem Fonds erhalten.

Vermieter können Mittel beantragen, wenn sie 15 oder weniger Mieteinheiten in fünf oder weniger Immobilien besitzen.

Um berechtigt zu sein, dürfen Vermieter nicht mehr als 1.081 US-Dollar für ein Studio, 1.218 US-Dollar für eine Ein-Zimmer-Einheit, 1.470 US-Dollar für eine Zwei-Zimmer-Einheit oder 1.789 US-Dollar für drei Schlafzimmer verlangen. Vermieter, deren Mieter Bundeswohnungsgutscheine, auch Abschnitt-8-Gutscheine genannt, verwenden, sind von den Mietobergrenzen ausgenommen.

Für Vermieter gibt es keine Einkommensvoraussetzungen.

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Eigentümer von Mietobjekten müssen über die städtischen Steuern oder Zahlungsvereinbarungen informiert sein und über Mietlizenzen und eine Sachversicherung verfügen, es sei denn, sie benötigen die Kredite für Reparaturen, um diese zu erhalten.

Während der Laufzeit des Darlehens müssen sie etwaige Verstöße gegen den Kodex innerhalb von sechs Monaten beheben.

Im Rahmen des Darlehensantrags müssen Vermieter von Mietobjekten einen detaillierten Kostenvoranschlag eines Auftragnehmers über die durchzuführenden Arbeiten vorlegen. Und die Philadelphia Housing Development Corp. wird Immobilien inspizieren, um sicherzustellen, dass die Vorschläge angemessen sind und keine Gesundheits- und Sicherheitsaspekte vernachlässigt werden.