Mieter, an die sie sich nicht wenden können

Wendy Catalano, eine Bewohnerin der Lolomas-Wohnungen in Clovis, ist eine von vielen Mietern, deren Wände aufgrund von undichten Dächern, die so viel Wasser eindringen lassen, Schimmel an den Wänden haben, sodass die Bewohner ausrutschen und auf die rutschigen, regennassen Böden fallen. Einige Dächer beginnen einzustürzen. „Niemand sollte so leben“, sagte Catalano.

Rebekah Phillips lebt mit einer kaputten Haustür und höllischer Hitze in ihrem Ein-Schlafzimmer in den Uptown Horizon Apartments in Albuquerque: Ihre dröhnenden Ventilatoren übertönen beinahe jedes Gespräch, senken aber kaum die Temperatur. Andere Mieter des Komplexes mit 79 Wohneinheiten berichten von schimmeligen Duschen, veralteten Feuerlöschern und Treppen, die mit gekauften Seilen zusammengehalten wurden, damit sie nicht einstürzen.

Kakerlaken und andere Schädlinge sind das Problem in den Four Hills Studios, einem weiteren Apartmentkomplex in Albuquerque. Ein Bewohner, ein krebskranker Mann, hatte in seiner Einheit so viele Kakerlaken und Bettwanzen, dass die Anlage ihn für drei Wochen in ein Motel verlegte, sagte seine Pflegekraft. Sie sagte, sie habe dieses Jahr acht Mal die Hotline der Stadt angerufen, aber niemand habe sich jemals gemeldet. „Ich habe 311 angerufen und ihnen die Situation erzählt“, sagte sie. „Aber alles, was ich bekam, war ein Umweg.“

Dies sind nur einige der Probleme, mit denen Mieter in problematischen Mieteinheiten rund um New Mexico zu kämpfen haben, wo einige der am stärksten gefährdeten Bewohner des Staates – Menschen mit geringem Einkommen, ältere Menschen und/oder Behinderte – mit ungesunden, minderwertigen Bedingungen konfrontiert sind. Wie Searchlight New Mexico herausgefunden hat, haben die Mieter häufig mit chronischen Wartungsproblemen, nicht reagierenden Vermietern und einer geringen bis gar keinen Durchsetzung der Wohnungsbauordnung zu kämpfen.

Diese Ergebnisse basieren auf einer computergestützten Überprüfung von mehr als 100.000 311-Anrufaufzeichnungen in Albuquerque in den letzten acht Jahren. Dabei ergab sich, dass in einigen Apartmentkomplexen immer wieder Dutzende von 311-Anrufen zu denselben schwerwiegenden Problemen eingingen. Searchlight befragte außerdem mehr als zwei Dutzend Mieter, deren einkommensschwache Mietwohnungen über einen längeren Zeitraum wiederholte Anrufe auslösten. Sie sagten, sie hätten keine Antwort von der Verwaltungsgesellschaft oder der lokalen Regierung erhalten.

Für viele Mieter ist ein Auszug keine Option: Steigende Mieten machen einen Umzug unmöglich. Im Uptown Horizon zum Beispiel, das am Rande des umkämpften International District liegt, beträgt die Miete für einige Einheiten 650 bis 800 US-Dollar pro Monat – ein Bruchteil der Kosten anderswo im Bundesstaat, wo der durchschnittliche Mietpreis in diesem Jahr auf über 1.600 US-Dollar stieg .

Laut einem Bericht des Legislative Finance Committee des Staates aus dem Jahr 2023 sind die durchschnittlichen Mieten in New Mexico seit 2017 um 70 Prozent gestiegen. Unterdessen sind die Löhne nur um 15 Prozent gestiegen.

„Leider weiß ich nicht, wohin ich sonst gehen könnte, wo ich sicherer wäre und wo ich tatsächlich essen und meine Miete bezahlen könnte“, sagte Phillips.

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Gemeinsame Faktoren verstärken diese Probleme, sagen Wohnungsbefürworter und Mieter. Darunter: Mehrere nichtstaatliche Unternehmen haben in den letzten Jahren Mietobjekte in New Mexico gekauft, was es schwieriger macht, Hilfe bei der Instandhaltung zu erhalten, berichten Mieter.

Ein typisches Beispiel ist das Uptown Horizon. Die am Lomas Boulevard NE gelegene Immobilie wurde im Dezember 2022 an Crescent Sky Capital, ein in New York ansässiges Vermögensverwaltungsunternehmen, verkauft.

Laut einem Dutzend langjähriger Bewohner von Uptown Horizon, von denen einige seit zehn Jahren dort leben, war der Komplex nie luxuriös. Aber sie sagten, der vorherige Manager, der für ein örtliches Unternehmen arbeitete, schien sich um sie zu kümmern und tat ihr Bestes, um sich um sie zu kümmern.

Nach dem Verkauf des Gebäudes wechselte der neue Eigentümer zu CalCap Properties, einer Tochtergesellschaft einer in Pasadena ansässigen Immobilieninvestmentgesellschaft. Seitdem haben die Probleme zugenommen, wie aus Mietern und 311-Daten hervorgeht, in denen Anrufer Probleme beschreiben, die von Wasserlecks und verlassenen Fahrzeugen bis hin zu einem Mangel an Warmwasser und Klimaanlage reichen. (Das Gesetz des Bundesstaates verlangt keine Klimaanlage in Mietobjekten, aber da die Website von Uptown Horizon sie als Annehmlichkeiten auflistet, muss das Unternehmen sie bereitstellen, sagen Befürworter.)

Manchmal gebe es nur ein paar Stunden am Tag heißes Wasser, sagten die Mieter von Uptown. Phillips sagte, sie und ihre Nachbarin koordinieren ihren Warmwasserverbrauch, damit ihnen nicht das Wasser ausgeht.

Aufzeichnungen zeigen, dass es in den sechs Monaten nach der Übernahme durch CalCap mehr Notrufe wegen der Immobilie gab als in den gesamten anderthalb Jahren zuvor.

„Bei alledem habe ich noch nie eine Code-Durchsetzung erlebt“, sagte Phillips.

Ryan Kelly, Marketingdirektor von CalCap, sagte in einer E-Mail-Erklärung, dass sich das Unternehmen „vollständig auf die Erfüllung der täglichen Bedürfnisse unserer Bewohner konzentriert und glücklich ist, eine Eigentümergruppe zu haben, die sich dafür einsetzt, diese Bedürfnisse zu erfüllen, sobald sie entstehen.“ ” Kelly erklärte, dass „keiner unserer Bewohner aktive Berichte über Lecks hat.“ Auf Fragen zu kaputten Klimaanlagen, sporadischem Warmwasser oder kaputten Türen antwortete er nicht.

Der neue Eigentümer der Four Hills Studios ist die in Georgia ansässige Metz Kelly Holdings – deren Motto lautet: „In den Trümmern Wert finden“.

Blythe Metz, geschäftsführender Gesellschafter des Unternehmens, sagte, er habe seit dem Kauf im letzten Jahr rund um die Uhr daran gearbeitet, den Komplex mit 290 Wohneinheiten umzugestalten. Dazu gehört auch die Umbenennung.

„Ich glaube an die Wette“, sagte Metz, aber „es braucht Zeit.“ Seit er das Anwesen an der Central Avenue NE in der Nähe der Interstate 40 in Besitz genommen hat, sagte er, er habe die meiste Zeit damit verbracht, die Kriminalität unter Kontrolle zu bringen und mit Strafverfolgungsbehörden, Feuerwehren und Sicherheitsfirmen zusammenzuarbeiten, um die Flut von Notrufen auf dem Anwesen zu stoppen erzeugt hat. Im vergangenen Mai wurde dort ein Mann ermordet, in einer Wohnung, die als Drehscheibe für den Fentanylhandel galt.

Metz sagte, er wisse nichts von Schädlingsbefall, der genügend Einheiten betreffe, um einen Eingriff zu rechtfertigen, sagte aber, das Unternehmen habe einen Vertrag mit einem Schädlingsbekämpfer für künftige Sprühungen unterzeichnet.

Nach bundesstaatlichem Recht sind Vermieter verpflichtet, bewohnbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen – Wohnungen, die den Mindestwohnvorschriften entsprechen und keine ernsthaften Risiken für Gesundheit und Sicherheit darstellen. Doch aufgrund der mangelnden Reaktion von Vermietern oder Verwaltungsgesellschaften haben Mieter oft das Gefühl, dass der Anruf unter der Nummer 311 ihre einzige Option ist.

Die Nicht-Notfall-Hotline zielt darauf ab, Menschen mit verschiedenen Agenturen zu verbinden, sei es bei Hilfe bei Müll und verlassenen Autos oder bei verlorenen Hunden und Verstößen gegen die Wohnungsordnung.

Der Dienst sei jedoch kein Allheilmittel, sagen Beamte. „Wir stellen eigentlich nur die Informationen zur Verfügung“, erklärte Carrie Prothero, Abteilungsleiterin von 311. Anrufer werden an Ressourcen, Telefonnummern oder städtische Agenturen weitergeleitet; Wenn sie ein Vermieterproblem haben, werden sie möglicherweise auf die Seite „Mieterrechte“ in Albuquerque verwiesen. „Aber 311 geht nicht hin und löst ihr Vermieterproblem – wir leiten es an die zuständige Abteilung weiter.“

Anrufe zu Problemen mit der Wohnordnung in Albuquerque werden beispielsweise an die Planungsabteilung weitergeleitet, in der sich die Abteilung für die Durchsetzung der Vorschriften befindet.

Laut Tim Walsh, einem Sprecher der Planungsabteilung, können sich Bewohner direkt an die Code Enforcement wenden, am effizientesten ist es jedoch, 311 anzurufen. „Manche Anrufe erfordern die Reaktion mehrerer Abteilungen“, erklärte er in einer E-Mail. Durch die Verwendung von 311 können Anrufer „alle zuständigen Abteilungen gleichzeitig benachrichtigen, was die Effizienz erhöht.“

Searchlight sprach mit Mietern im ganzen Bundesstaat, die 311 angerufen hatten, und keiner beschrieb die Reaktion als „effizient“. Die Hotline leitet die Menschen tatsächlich an verschiedene Agenturen weiter, sagten Mieter, aber diese Agenturen ergreifen selten Maßnahmen.

Ein Bewohner von Uptown Horizon (der aus Angst vor Vergeltung seitens des Vermieters darum bat, anonym zu bleiben) sagte, die Mieter hätten es „aufgegeben“, die Stadt anzurufen, weil die Beamten von Albuquerque „offenbar nichts getan zu haben scheinen“.

Tanya Mascarena, die Betreuerin des krebskranken Mannes, sagte, die Abteilung des Mannes in den Four Hills Studios sei seit seinem Einzug im Jahr 2021 von Kakerlaken befallen gewesen. Als der Komplex im Jahr 2022 schließlich gegen Kakerlaken gesprüht wurde, wurden auch die Bettwanzen entdeckt in seiner Einheit, sagte sie.

Immer noch tauchen Scharen von Kakerlaken auf, wenn Sam Eskeli, ein weiterer Bewohner von Four Hills, die Schränke öffnet, seinen Toaster wegstellt oder das Licht in seiner Wohnung einschaltet – wo die Temperatur im Sommer mangels Klimaanlage 80 Grad erreichte. (Die Website der Four Hills Studios, auf der die Einheiten als klimatisiert beschrieben wurden, wurde kürzlich entfernt; eine neue ist noch nicht erschienen.)

Da es keinen wirksamen Prozess zur Durchsetzung des Kodex gab, fühlten sich die Mieter gefangen und gezwungen, die Bedingungen zu akzeptieren.

Laut Gesetz haben Mieter das Recht, in bewohnbaren Wohnungen zu wohnen. Eine Miete sollte unter anderem baulich einwandfrei sein; über funktionierende Türen, Fenster, Sanitäranlagen und Heizung verfügen; und frei von Schädlingsbefall und gesundheitsgefährdendem Schimmel sein.

Einige Kommunen haben auch Wohnungsordnungen, die Mindeststandards für die Miete festlegen. Kommt es zu Verstößen, können Kommunalverwaltungen rechtliche Schritte einleiten.

Aber sie verfügen normalerweise nicht über die Ressourcen, um Wohngesetze durchzusetzen, sagte Serge Martinez, Juraprofessor an der University of New Mexico und Mitglied des New Mexico Center for Housing Law.

„Die Durchsetzung von Kodizes ist überlastet, unterfinanziert, verfügt nicht über ausreichend Ressourcen und ist einfach nicht wirklich in der Lage, viele dieser Regeln durchzusetzen“, sagte Martinez.

Mieter haben durchaus rechtliche Möglichkeiten. Ist die Wohnung beispielsweise nicht bewohnbar, dürfen sie einen Teil der Miete einbehalten. Aber „aus praktischen Gründen“, sagte Martinez, „ist es für einen Mieter wirklich gefährlich, dies zu versuchen.“

In einigen Bundesstaaten können Vermieter einen Mieter nicht ohne Angabe von Gründen kündigen oder die Verlängerung eines Mietvertrags verweigern. Solche Gesetze, die als Räumungsrichtlinien aus „wichtigem Grund“ bezeichnet werden, ermöglichen es Mietern, die Miete einzubehalten oder ihre Rechte geltend zu machen, ohne Angst vor Vergeltungsmaßnahmen zu haben. Aber in New Mexico haben Mieter keinen solchen Schutz.

Die Verabschiedung von Mieterschutzgesetzen im Bundesstaat sei aufgrund der vermieterfreundlichen Gesetzgebung schwierig gewesen, sagen Befürworter. In diesem Jahr hat der Gesetzgeber beispielsweise Maßnahmen verzögert oder abgewehrt, die Verbote der Mietpreisbindung aufheben oder die Frist verlängern würden, die Mietern eingeräumt wird, bevor Vermieter eine Räumung wegen Nichtzahlung der Miete beantragen können.

Vermieter können die Verlängerung eines Mietvertrags aus beliebigem Grund verweigern – oder aus welchem ​​Grund auch immer. Mieter haben oft Angst, dass sie ihre Wohnung verlieren, wenn sie sich beschweren.

Wendy Catalano aus den Lolomas Apartments in der Mitchell Street in Clovis lässt sich von der Angst nicht aufhalten: Sie sagt, sie habe drei Monate lang einen Teil ihrer Miete einbehalten.

Die Probleme in Lolomas begannen nach einem Regensturm im Mai, der zu Dachlecks und anderen Problemen im Gebäude mit 55 Wohneinheiten führte, sagten Mieter. (Die Manager von Lolomas lehnten es ab, auf die fünf Anfragen von Searchlight nach Kommentaren zu antworten.)

Die Notlage der Mieter verdeutlicht ein weiteres Dilemma: Wenn Kommunalverwaltungen damit beginnen, minderwertige Wohnungen zu schließen, ohne dass ausreichend bezahlbarer Wohnraum als Ersatz vorhanden ist, können Mieter auf der Straße landen.

„Wenn wir dort hineingehen und das Gebäude verurteilen, um sie [die Eigentümer] zu etwas zu zwingen, haben die Bewohner 24 bis 72 Stunden Zeit, umzuziehen“, wie es der Bürgermeister von Clovis, Mike Morris, bei einer Sitzung der Stadtkommission im Juli ausdrückte.

Anwohner von Lolomas und örtliche Anwälte erschienen bei dem Treffen und baten um Hilfe. Aber Morris lehnte ab. „Wir wollen sie nicht in eine Situation bringen, in der sie keinen Ausweg mehr haben“, sagte er.

Rebekah Phillips, die Mieterin im Uptown Horizon, entschied, dass sie den Staat lieber ganz verlassen würde, anstatt zu versuchen, mit dem Management zu streiten.

Sobald ihr Mietvertrag im Oktober abgelaufen ist, sagte sie, dass sie mit Hilfe des Domestic Violence Resource Center in Albuquerque und Goodwill Industries nach Austin ziehen werde.

Ihre Gefühle bezüglich des Abgangs sind nachdrücklich. „Albuquerque hat mich nicht gut behandelt“, sagte sie. „Ich kann das nicht mehr machen.“

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Jeremiah O. Rhodes ist Redaktionspraktikant bei Searchlight und Dean's Merit Fellow an der UC Berkeley Graduate School of Journalism, wo er sich auf Datenberichterstattung und Webentwicklung konzentriert. Rhodes erhielt... Mehr von Jeremiah O. Rhodes